上半年中國房地產(chǎn)市場逐步平穩(wěn)恢復

2020年上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后，持續(xù)保持平穩(wěn)恢復態(tài)勢?？傮w上，市場恢復基本符合預期。預計1—6月份，全國商品房銷售面積同比增長-7%，商品房價格同比增長2%左右，新開工面積同比增長-6%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資將實現(xiàn)正增長，而1—5月份相關數(shù)據(jù)分別為-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。

受疫情沖擊影響，今年1—2月份，除房價外房地產(chǎn)相關各項指標均呈大幅下降。其中，商品房銷售面積同比增長-39.9%，新開工面積同比增長-44.9%，開發(fā)投資同比增長-16.3%，商品房價格同比增長3.3%，增幅明顯低于去年同期。此后樓市總體保持邊際遞減式穩(wěn)步恢復。1—3月份和1—4月份，商品房銷售面積同比分別增長-26.3%和-19.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長-7.7%和-3.3%，商品房價格分別增長1.2%和0.7%，增幅明顯低于去年同期。

空間上，城市房價分化出現(xiàn)新變化。從開發(fā)投資和銷售看，中部地區(qū)下滑最為嚴重，恢復最慢，東北下滑一般但恢復較慢;從城市房價變化看，分化出現(xiàn)新情況。多個來源渠道的數(shù)據(jù)顯示：2020年5月，一線城市房價上漲較快，二線城市房價穩(wěn)步上漲，三線城市相對平穩(wěn)，四線城市略有回調(diào)，表明不同層級城市樓市持續(xù)分化。此外，各線城市均出現(xiàn)“漲平跌”的分化，表明房地產(chǎn)市場從一二三四線城市間的分化轉向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化。

疫情沖擊、結構性潛力與政策定力決定樓市未來走勢。當前結構性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，決定綜合預期穩(wěn)定向好。房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，避險需求增加，決定多方主體仍有推進市場逐步恢復的動力。監(jiān)管持續(xù)從嚴，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍有可能向房地產(chǎn)市場外溢，表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金來源增長恢復遠高于開發(fā)投資增長。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現(xiàn)為抵押貸款較快恢復。此外，各地政府也加大土地拍賣力度，減弱行政調(diào)控力度，多措并舉救助相關企業(yè)。在上述合力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力得以緩解，銷售量價齊升，投資、開工也加快恢復。

兩個規(guī)律與三個因素影響樓市空間新分化：兩個規(guī)律指城市“異速增長”和金融“嫌貧愛富”。隨著城市人口規(guī)模增長，房價會出現(xiàn)異速增長，金融機構更加偏好將資金借給償還風險小的富者而不是風險大的貧者。三個因素包括：經(jīng)濟基本面、土地供給和金融杠桿。相對而言，一二線城市、中心城市、大都市圈和城市群公共產(chǎn)品好、經(jīng)濟增長潛力大、人口流入多、但是土地供給相對偏緊，相對寬松的貨幣環(huán)境導致部分資金在城市之間流動，加上炒房觀念仍在，決定城市房價分化呈現(xiàn)新變化。

下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與判斷

當前在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊的情況下，預計下半年中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)恢復和增長的態(tài)勢。

第一，年度有望恢復平穩(wěn)?？傮w上看，預計全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%至7%。從時間上看，將呈現(xiàn)逐月邊際遞減性恢復態(tài)勢。從空間上看，各地恢復程度不同，分化持續(xù)加劇。中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至可能出現(xiàn)過熱，其他城市復蘇較慢甚至可能陷入衰退。

第二，潛在隱憂值得關注。首先，地價出現(xiàn)快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%，依此推算地價上漲高達15.1%，且一些城市“地王”又現(xiàn)。因此，須預防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演;其次，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現(xiàn)差異。此前兩項指標變動幾乎同步，但1—5月份前者同比增長-0.9%，后者增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外，不少城市出現(xiàn)房租下降，房價上漲。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象;再次，一些城市樓市面臨過熱風險。由于房地產(chǎn)長效機制尚未完全建立，市場各方仍有炒作沖動，加上前述規(guī)律支配，一些熱點大城市中心區(qū)、都市圈和城市群樓市面臨過熱風險;最后，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風險。一些非熱點城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當前疫情沖擊、經(jīng)濟增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風險開始暴露。

第三，起落風險仍須警惕。雖然目前房地產(chǎn)市場恢復平穩(wěn)，風險總體可控，但是一些風險因素仍須高度警惕。首先，樓市總體風險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房價收入比平均高達1∶9.1。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%。2018年居民家庭債務收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均凈負債率達到91.37%。這些都明顯高出合理區(qū)間;其次，宏觀經(jīng)濟形勢面臨不確定性。國外疫情、國際經(jīng)濟和國際關系存在進一步惡化的風險，如果情況持續(xù)惡化或再有新的沖擊，將引起居民創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和收入持續(xù)惡化，或將導致住房剛性和改善型需求大幅下降;最后，樓市預期復雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩(wěn)定向好，在風險較大情況下，外部環(huán)境及樓市波動極易引發(fā)預期逆轉。以上三點決定超過一定區(qū)間的沖擊和變化會引起市場劇烈波動。

完善房地產(chǎn)長效機制的對策建議

房地產(chǎn)市場未來走向取決于環(huán)境變化和政策應對。基于房地產(chǎn)的重要性及樓市內(nèi)外環(huán)境變化，應將穩(wěn)住房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟的重要目標，將確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定即平穩(wěn)恢復和增長作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標。為此，提出以下建議：

第一，保持調(diào)控定力。促進市場平穩(wěn)恢復和增長。堅持“房住不炒”的定位、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。對于個別城市樓市超出合理區(qū)間，國家和相關省市的監(jiān)管部門應根據(jù)監(jiān)測和預警級別對其啟動約談、問責和完善調(diào)控政策措施。

第二，釋放市場潛力。在持久防疫、穩(wěn)住預期、做好預案的基礎上，著力釋放結構性潛力，穩(wěn)中求進。首先，釋放空間潛力。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群內(nèi)的中小城市的住房開發(fā)，加大資金、土地供應，這也有利于房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸，加大優(yōu)質(zhì)公共服務向周邊擴散;其次，釋放業(yè)態(tài)潛力。加快老城更新、舊房改造及配套基礎設施建設投資;再次，釋放需求潛力。在抑制炒房的同時，將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。結合新型城鎮(zhèn)化，實施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租購住房建設力度。

第三，完善長效機制。一是區(qū)別政策屬性，完善“一城一策”的調(diào)控機制。繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位、“三穩(wěn)”的目標和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變;堅持監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變;具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財稅政策允許“因時因地”而定;實現(xiàn)總體的以靜制動與具體的以變應變的結合。二是實行全面覆蓋，構建雙向用力的聯(lián)動機制。全面覆蓋監(jiān)管：要將全國所有城市納入監(jiān)測和監(jiān)管的范圍，力避過去只管漲價城市的弊端，將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監(jiān)測和監(jiān)管范圍，將督察擴展到前期規(guī)劃、計劃、市場預期，尤其做好應急預案準備。雙向聯(lián)動調(diào)控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金和住房供給的同時，減少人口收縮地區(qū)上述供給，防止大起大落。三是區(qū)別政策類別，完善“管活放治”的責任機制。建立全國監(jiān)測預警體系。整合全國各級政府的房地產(chǎn)相關主管部門的監(jiān)管體系。明確統(tǒng)管的內(nèi)容：國家和省市應將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應量、閑置率，房貸規(guī)模及占比等納入到監(jiān)測、監(jiān)管指標體系當中，劃定各指標允許區(qū)間、紅線和底線。明確下放的權力：將行政性規(guī)定、土地審批、利率、首付比確定，房地產(chǎn)稅率確定等自主決策，財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規(guī)則和裁量區(qū)間。完善督導機制：針對監(jiān)管內(nèi)容，建立并實施實時監(jiān)測預警市場和督察政策執(zhí)行制度。對于下放的事項，應實施“飛檢”和督導。落實主體責任：明確管放的責任劃分，對于超出指標區(qū)間或紅線的城市、對于違反決策規(guī)則的城市，自動啟動約談和問責機制。四是抓住關鍵指標，建立指標掛鉤的動態(tài)機制。將人口等相關指標納入上述監(jiān)測監(jiān)管指標體系，將人口流入規(guī)模、土地供應額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鉤，并根據(jù)不同住房指標表現(xiàn)而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務。五是將房地產(chǎn)調(diào)控納入應急管理體系并建立自動響應的管理機制。

(作者系中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員、城市與競爭力研究中心主任)