近日，高力國際發(fā)布最新報告，數據顯示，預計到2020年底，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3300萬平方米，年租金規(guī)模將超900億元，下半年寫字樓整體租金進入緩慢探底階段。

其中，甲乙級寫字樓體量將超過1800萬平方米，成熟產業(yè)園體量將超過1500萬平方米;在年租金市場規(guī)模方面，甲級寫字樓超過420億元，乙級寫字樓約250億元，產業(yè)園近230億元。

北京寫字樓市場：活躍度提升 租金緩慢探底

報告顯示，隨著有效的疫情防控，北京寫字樓市場活躍度開始提升，業(yè)主和租戶在二季度均開始正常的租賃活動。就二季度的全市甲級寫字樓市場表現來看，甲級寫字樓凈吸納量回升，約30000平方米。

從空置率的變化來看，整體市場空置率在本季度有新增供應的情況下，依然保持穩(wěn)定在16.5%左右。

在租金方面，二季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平米。

報告顯示，2020年北京甲級寫字樓市場高供應的問題依然存在，下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。

高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海認為，“在高供應且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預計將在2021年達到本輪高供應時期的最高點，達到20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調整的真正底部。”

產業(yè)園辦公物業(yè)市場：高供應量逐漸推高空置率 租金進入下行軌道

長期以來，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產業(yè)園也扮演了非常重要的角色。

在2019年大供應量的基礎上，產業(yè)園市場空置率從2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。

隨著近兩年高供應量逐漸推高空置率，產業(yè)園市場平均租金也進入下行軌道。

產業(yè)園市場平均租金從2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能會進一步下探到125元每月每平米左右。從租金的走勢來看，成熟產業(yè)園市場呈現出和甲級寫字樓市場相似的趨勢，供應量高企提升了整個市場的供應壓力，整體租金應聲進入下調通道。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預測，產業(yè)園市場空置水平可能會在2021年接近28%的水平并觸及階段性高點，若疫情出現反復，整體需求不能得到有效的釋放，不排除整個產業(yè)園市場的空置率會突破30%。

陸明認為，無論是寫字樓市場還是成熟產業(yè)園市場，高供應量推高空置率依然是整個北京辦公市場的主旋律，但從四個一線城市對比來看，北京市場的未來供應量依然是相對較低。“高供應量能夠大幅推高空置率，除了本身供應體量的確較大外，這背后也有整體市場需求不足的原因。”

對于下半年的市場表現，高利國際分析師表示，要保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然會成為租戶的核心考量。(記者 孫蒙蒙)