2020年剛進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市就提交了它的第一份成績(jī)單——

2020年上半年全國(guó)土地收入排行榜。

一座城市的賣地情況，常常會(huì)吸引很多普通人的關(guān)注，成為街談巷議的熱門話題，主要原因不外乎以下三個(gè)：

第一，一座城市賣地收入的多少，能側(cè)面反映地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴程度，也就更容易推斷官方對(duì)樓市的態(tài)度：財(cái)政收入越是依賴土地，地方政府對(duì)樓市的態(tài)度可能就會(huì)越積極。

第二，土地市場(chǎng)往往是樓市的風(fēng)向標(biāo)，本輪樓市的回暖，就是從各地土地市場(chǎng)大熱、地王頻出開始的。既然土地和房子是面粉和面包的關(guān)系，那么兩者的傳導(dǎo)作用就不容忽視。

第三，土地的供應(yīng)量決定了住房的供應(yīng)量。這個(gè)邏輯也很簡(jiǎn)單：所有賣出的住宅用地，都會(huì)在半年至一年之后以房子的形式重新回歸市場(chǎng)。

深諳市場(chǎng)規(guī)律的買房人早已學(xué)會(huì)從賣地階段就開始關(guān)注特定地塊：樓面價(jià)多少?溢價(jià)多少?開發(fā)商是誰?地段如何……地賣出去了，買房的故事也就開始了。

全國(guó)賣地收入排行，看點(diǎn)很多

相信老讀者們應(yīng)該已經(jīng)能夠自行從這份榜單中找到一些亮點(diǎn)了，實(shí)際上這份榜單的亮點(diǎn)也確實(shí)很多

第一，賣地老大杭州。

為什么要提杭州，因?yàn)楹贾莸馁u地老大地位已經(jīng)延續(xù)了兩年，任憑全國(guó)土地火熱一片，杭州仍然穩(wěn)坐第一。

小編對(duì)杭州樓市的綜合判斷就是：會(huì)在近三年內(nèi)延續(xù)交易熱度，價(jià)格保持上漲態(tài)勢(shì)。

杭州為什么要瘋狂賣地?很簡(jiǎn)單，因?yàn)楹贾菪枰孔樱w房子需要土地。

杭州的賣地老大地位，和它的人口吸引力王者地位是相匹配的?？纯春贾菔窃趺丛谌丝谠隽可蠌?qiáng)勢(shì)趕超深圳的，就能大概明白杭州為什么要賣這么多地了。

所以說，杭州近兩年賣了再多的地，買房者都不需要擔(dān)心住宅庫(kù)存爆滿難以消化以致樓市危機(jī)，大膽出手就是了。

第二，賣地增幅過大的城市，值得注意。

杭州雖然是賣地收入榜第一，但并未脫離實(shí)際需求，因此并不需要過度警惕。實(shí)際上，從賣地增幅情況來看，許多城市是遠(yuǎn)超杭州的。

前30的榜單中，賣地收入增幅達(dá)到20%的城市有16個(gè)，按增幅大小排名，前十的城市依次為：

南通、長(zhǎng)春、上海、東莞、徐州、廣州、湖州、佛山、無錫、金華。

可以看出，這前十的名單里，除了一個(gè)長(zhǎng)春，其他都來自長(zhǎng)、珠兩大三角洲。相對(duì)而言，長(zhǎng)三角的土地市場(chǎng)熱度又更高一籌。

南通暴漲154.55%，上海暴漲90.23%，湖州暴漲了64.9%，無錫暴漲43.52%，金華暴漲41.36%，溫州暴漲24.08%……

這個(gè)名單還是有很大的參考意義的，對(duì)于這兩大板塊來說，只要經(jīng)濟(jì)基本面沒問題，房?jī)r(jià)上漲的支撐力還是很強(qiáng)，投資潛力也很值得看好。

土地?zé)岫群蜆鞘袩岫认⑾⑾嚓P(guān)，土地出讓金漲幅名列前茅的這幾座城市，在未來一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較為明顯的漲幅。

第三，三四線城市，熱度真的退了。

疫情是樓市的一道分水嶺。

此前一直有人存在這樣的疑問：為什么都說三四線樓市岌岌可危，很多小城市的房?jī)r(jià)依舊在漲?

不可否認(rèn)，這樣的現(xiàn)象確然存在，但疫情就像一次漲潮，潮水退了，才知道誰在裸泳。

先不說三四線了，二線城市賣地收入也出現(xiàn)腰斬。

重慶、武漢、寧波、天津、鄭州、合肥、青島等二線城市賣地收入均有所下滑。其中，武漢-53.27%，天津-48.32%，合肥-43.76%，鄭州-27.89%，重慶-14.58%，青島-10%，長(zhǎng)沙-4.0%。

武漢由于疫情影響暫不討論，但天津、合肥、鄭州賣地收入大幅下滑，實(shí)際是在為當(dāng)?shù)貥鞘星庙懢姟?/p>

賣地收入減少，其實(shí)可以分三種情況去討論：

1、 出讓面積沒少，但土地價(jià)格降了;

2、 出讓規(guī)劃沒少，但開發(fā)商不愿意買了;

3、 地方政府控制土地出讓規(guī)模，有可能是當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存較高，已經(jīng)出現(xiàn)去化艱難的現(xiàn)象。

無論是哪一種可能，買房者都應(yīng)該有所警覺，投資就先放一放，自住也可緩一緩。

不要光從賣地收入去看土地依賴度

每當(dāng)聊到賣地，就會(huì)自然而然地聊到"土地依賴度"這個(gè)話題。但賣地收入榜其實(shí)并不能和土地依賴榜畫等號(hào)。

土地財(cái)政依賴度，其實(shí)是賣地收入與一般公共預(yù)算收入之比。

從近三年的數(shù)據(jù)來看，安徽阜陽(yáng)、山東菏澤、浙江湖州、嘉興、溫州等城市，三年平均土地財(cái)政依超過了150%。

阜陽(yáng)的平均財(cái)政依賴度，甚至高達(dá)224.34%!去年阜陽(yáng)就因?yàn)橥恋亓髋拿黠@，取消了拍地的限價(jià)政策，避免壓縮開發(fā)商的空間，盡管如此，土地市場(chǎng)仍然難以為繼。

這些土地財(cái)政依賴度很高的三四線城市，才是大家盡量遠(yuǎn)離的城市。對(duì)于這些城市來說，樓市都有一根敏感的神經(jīng)，但凡有風(fēng)吹草動(dòng)，二手房市場(chǎng)就容易出現(xiàn)"踩踏"行情，價(jià)格下跌。

總結(jié)

數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，全國(guó)財(cái)政收入77672億元，同比下降13.6%。

因此，2020年，是賣地收入在地方政府的財(cái)政收入中地位極為重要的一年!

財(cái)政收入罕見下滑，而民生壓力之下，財(cái)政支出不能輕易減少，賣地收入就必然成為了其中至關(guān)重要的補(bǔ)充。

由此來看，地方政府下場(chǎng)托底樓市的動(dòng)機(jī)是有的，至于最終會(huì)不會(huì)表現(xiàn)在政策上，還要看具體城市。

近一兩年，對(duì)于那些房?jī)r(jià)高、政策嚴(yán)、大熱門的一二線城市來說，其實(shí)真的是較為難得的置業(yè)好時(shí)機(jī)。參考土地出讓的情況來看，榜單中的大熱城市，會(huì)在未來一兩年內(nèi)迎來新房的大規(guī)模入市，建議所有的意向購(gòu)房者早做準(zhǔn)備。