在“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略指引下，恒大集團(tuán)今年試圖通過(guò)沖擊8000億銷售規(guī)模，以銷售回款補(bǔ)充流動(dòng)資金(該公司上半年銷售回款率為89%)。

而除此之外，恒大最近就祭出一份針對(duì)商業(yè)板塊的套現(xiàn)方案。

具體而言，恒大打算集中出售旗下全國(guó)范圍內(nèi)部分面積1000平方米以上的物業(yè)。涉及深圳、四川、云南、重慶、珠三角23個(gè)區(qū)域，111個(gè)城市共233個(gè)寫(xiě)字樓、酒店、商鋪等非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

仔細(xì)觀察曝光的出售清單，可以發(fā)現(xiàn)在223個(gè)項(xiàng)目中不少是恒大早期，如2015年集中收購(gòu)的一批物業(yè)。當(dāng)年，恒大斥巨資將張松橋(中渝置地)、鄭裕彤(新世界集團(tuán))及劉鑾雄(華人置業(yè))等“大D會(huì)”成員在內(nèi)地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目盡收囊中，如今又計(jì)劃套現(xiàn)撤出。

其中，2015年6月，恒大宣布接手中渝置地持有的一家重慶房地產(chǎn)公司92%股權(quán)及相關(guān)貸款。資料顯示，該企業(yè)在重慶擁有總建筑面積約342萬(wàn)平方米住宅、各類商業(yè)、酒店的已竣工物業(yè)或發(fā)展中項(xiàng)目。

而在恒大此次要出售的4個(gè)重慶區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)，能考究到的中渝置地資產(chǎn)包項(xiàng)目就有重慶恒大中渝廣場(chǎng)。

該項(xiàng)目曾用名為中渝國(guó)際都會(huì)，其商業(yè)部分擁有約60萬(wàn)平方米總建筑面積，包括面積16.3萬(wàn)平方米的4棟寫(xiě)字樓，4棟公寓面積約10萬(wàn)平方米，1個(gè)面積約5萬(wàn)平方米的酒店，及1個(gè)8萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。目前擺在名單上的是寫(xiě)字樓部分。

1個(gè)月后，2015年7月，恒大又以65億港元代價(jià)收購(gòu)華人置業(yè)名下愛(ài)美高集團(tuán)，位于成都的西錦城、都匯華庭和華置廣場(chǎng)3個(gè)住宅及商業(yè)辦公樓項(xiàng)目。

從劉鑾雄手中接盤的資產(chǎn)中，西錦城和華置廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目也被列入最新的出售名單。華置·西錦城案名更新為成都恒大西錦城，要出售的物業(yè)類型為商鋪。華置廣場(chǎng)最新案名為成都恒大廣場(chǎng)，要出售的物業(yè)類型為寫(xiě)字樓與酒店。

2015年12月，恒大再分兩次以總代價(jià)339億元收購(gòu)新世界中國(guó)在北京、上海、青島、成都、貴陽(yáng)、武漢、?？凇⒒葜莸?個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米。

當(dāng)中，海口恒大美麗沙(原?？谛率澜缑利惿?大盤、成都恒大天府半島(原新世界雙流縣河畔項(xiàng)目，恒大現(xiàn)持60%股權(quán))亦出現(xiàn)在最新名單上，兩個(gè)項(xiàng)目均將出售旗下的購(gòu)物中心部分。

除上述“大D會(huì)”成員的項(xiàng)目外，恒大此次亦推出了不少重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目。但值得注意的是這些項(xiàng)目的住宅或公寓部分大多都已售罄或處于“尾盤在售”狀態(tài)，只剩下寫(xiě)字樓或購(gòu)物中心在運(yùn)營(yíng)或散售。

例如，恒大在新總部所在地深圳南山后海恒大天璟，它由一棟兩座超高層塔樓組成，總建筑面積15.12萬(wàn)平方米。恒大龍崗城市之光項(xiàng)目目前公寓產(chǎn)品已售完，此次要出清寫(xiě)字樓。

同時(shí)，恒大也將海南?；◢u的3座酒店：雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店和一個(gè)會(huì)議中心打上待售標(biāo)簽。

?；◢u是恒大近年來(lái)公開(kāi)宣傳最為強(qiáng)勁的文旅大盤。據(jù)了解，這個(gè)宣稱總投資超1600億的“世界旅游島”原計(jì)劃在今年全面開(kāi)業(yè)，但目前就傳出要出售部分業(yè)態(tài)物業(yè)。

另一方面，恒大還打算出售位于三亞和博鰲的兩家國(guó)際醫(yī)院。而兩家醫(yī)院曾是恒大此前為進(jìn)軍大健康領(lǐng)域的重點(diǎn)培育的醫(yī)療項(xiàng)目。

“這屬于正常的出售行為。“據(jù)接近恒大方面人士解釋，這批223個(gè)項(xiàng)目此前一直有零零散散去銷售，此次集中推出，“系希望通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)去推薦銷售”。

追溯過(guò)往，恒大曾在2014年提出要參考萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，打造“千億規(guī)模”商業(yè)版圖，當(dāng)時(shí)恒大集團(tuán)全年合約銷售只有1315.1億元。后來(lái)，依靠“快周轉(zhuǎn)”規(guī)?；铀贁U(kuò)張的方法，恒大在住宅物業(yè)發(fā)展方面獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

后來(lái)經(jīng)歷轉(zhuǎn)型壓力，但據(jù)恒大2019年提出的方針：“恒大是以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化、旅游、健康為兩翼，汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。”本來(lái)希望倚重的商業(yè)項(xiàng)目正被邊緣化，它們逐漸被視為非核心資產(chǎn)。

事實(shí)上，根據(jù)年報(bào)，恒大旗下投資物業(yè)的表現(xiàn)一直不算理想。

資料顯示，在許家印充分展露商業(yè)地產(chǎn)雄心的2014年，恒大自持的投資物業(yè)賬面總值619億元，全年商業(yè)物業(yè)租金收入?yún)s只錄得1.44億元。翌年，恒大投資物業(yè)賬面總值增加至971億元，當(dāng)年租金收入只有2.41億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而到2019年，恒大已竣工的投資物業(yè)價(jià)值已經(jīng)超過(guò)1400億元，包括建筑面積約895萬(wàn)平方米的居住社區(qū)商業(yè)裙樓、寫(xiě)字樓及約36.3萬(wàn)個(gè)車位。但全年下來(lái)只產(chǎn)生了13億的租金收入，收益率不到1%。即使算上公平價(jià)值收益的15.2億元，也是寥寥無(wú)幾。

不過(guò)，就算是低效的資產(chǎn)，恒大過(guò)去也有利用投資物業(yè)重估收益調(diào)節(jié)利潤(rùn)的歷史。2015年恒大就通過(guò)一系列操作，將物業(yè)公平價(jià)值收益提升到128.59億元，而隨后這一數(shù)字就開(kāi)始逐年下降，2016年就暴跌至51.24億元。

恒大也有利用投資物業(yè)用作貸款抵押物以獲取融資，或直接當(dāng)作底層資產(chǎn)發(fā)行專項(xiàng)支持計(jì)劃。

資料顯示，2018年11月，恒大就曾利用上面提到的重慶中渝廣場(chǎng)，發(fā)行12.1億元ABS“海通-華泰資管-中渝廣場(chǎng)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。截至2019年12月31日，有價(jià)值97.86億元的投資物業(yè)已就恒大的借款，質(zhì)押為抵押品。

只是，如今恒大對(duì)這些投資物業(yè)采取了更直接的套現(xiàn)方式。