北漂許久，李峰很少像今年這般五味雜陳。“近兩個(gè)月比去年整年的業(yè)績(jī)還要多。”身為房產(chǎn)中介，他切實(shí)感受到北京樓市的隱隱暖意，但“好運(yùn)氣”沒(méi)持續(xù)多久，疫情再次抬頭后，李峰至今一單未開(kāi)。

6月15日，北京市住建委下發(fā)通知，要求加強(qiáng)北京房屋租賃中介機(jī)構(gòu)疫情防控，位于疫情中、高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的門(mén)店應(yīng)暫停各類(lèi)聚集活動(dòng)。目前，北京共有4個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)、33個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，涉及全市10個(gè)區(qū)。

仍然嚴(yán)峻復(fù)雜的疫情，困住中介帶客看房的腳步，也一頭澆冷北京樓市方才抬頭的熱情。6月下旬尤其是端午節(jié)期間，新房二手房成交斷崖式下跌，經(jīng)歷“紅五月”、“百億周末”后，北京樓市再次面臨考驗(yàn)。

市場(chǎng)趨冷

“售樓處可以去，不是高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)人員就可以。”端午節(jié)剛過(guò)去，李峰就投入工作狀態(tài)，四處蓄客拉單。但屏幕那頭的購(gòu)房者顯然顧慮重重，疫情潛在風(fēng)險(xiǎn)猶存，他拒絕了李峰線下帶看的邀請(qǐng)。

疫情再次抬頭后，李峰的工作節(jié)奏被驟然打斷。在其工作記錄中，新房成交信息最近一單停留在5月23日，即便公司已組織做完核酸檢測(cè)，售樓處每天按時(shí)消毒、限制人流，購(gòu)房者還是被復(fù)雜的疫情困住腳步。

端午節(jié)期間，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)“斷崖式”下跌。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月25日~6月27日，北京新房市場(chǎng)成交量明顯回落，三天成交179套，成交面積約2.1萬(wàn)平方米，相比上月同期下跌70%。

對(duì)比去年同期，今年的端午市場(chǎng)也有些冷清。在貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2020年端午節(jié)假期，北京新建商品住宅成交2.17萬(wàn)平方米，相比2019年端午節(jié)三天成交量下降17.4%。

“受疫情影響，北京大部分區(qū)域處于限制出行狀態(tài)，尤其前期集中供應(yīng)產(chǎn)品的大興、豐臺(tái)多個(gè)區(qū)域均屬于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，嚴(yán)重影響認(rèn)購(gòu)客戶(hù)轉(zhuǎn)簽約的速度。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為。

占北京市場(chǎng)大頭的二手房成交也受到影響。據(jù)李峰透露，此前兩月，疫情期間沉淀的客戶(hù)開(kāi)始轉(zhuǎn)化，加上西城多校劃片政策，刺激了市場(chǎng)成交。6月上旬，他負(fù)責(zé)的18個(gè)小區(qū)成交近40套，此后火熱態(tài)勢(shì)便有所消減。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，6月初至6月23日，北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌32%，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，帶看客戶(hù)數(shù)量環(huán)比下降21.8%;端午節(jié)期間，二手房日均成交量同比減少1.2%，環(huán)比前一周周末減少13.1%。

從中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至6月28日，今年1~6月份，北京二手房網(wǎng)簽63990套，預(yù)計(jì)上半年網(wǎng)簽6.5萬(wàn)套。這或?qū)⑹墙迥陙?lái)，北京二手房成交最差的一個(gè)上半年。

行業(yè)形勢(shì)落到個(gè)體身上，便是難以言說(shuō)的重?fù)?dān)。“今年真是坎坷，感覺(jué)活著就是目標(biāo)。”李峰感慨，5月份，有客戶(hù)在父母幫助下，購(gòu)入海淀區(qū)一套1300萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房。但如今疫情未退，只能線上維系客戶(hù)，回家過(guò)節(jié)的計(jì)劃也被迫泡湯。

市場(chǎng)火熱難續(xù)

實(shí)際上，在此輪市場(chǎng)驟然降溫前，北京樓市剛經(jīng)歷近幾年最火熱的時(shí)刻。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京新建住宅網(wǎng)簽4172套，是近10個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)，同比上漲31%，環(huán)比上漲34%，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后因素，5月單月實(shí)際簽約量超過(guò)5000套。

二手房市場(chǎng)也走出去年的“冰封期”。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，5月北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模1.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)39%、同比增長(zhǎng)75%。算上新房交易量，5月北京商品房交易規(guī)模突破2萬(wàn)套，達(dá)到“3·17新政”之后的最高點(diǎn)。

從價(jià)格端看，此前深陷降價(jià)潮的北京二手房扭頭向上，領(lǐng)漲全國(guó)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，5月份，北京二手房環(huán)比和同比漲幅均明顯上漲，環(huán)比1.8%的漲幅位列全國(guó)第一。

“5月市場(chǎng)比較暖，主要與疫情后積壓需求集中釋放以及西城學(xué)區(qū)政策調(diào)整有關(guān)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱(chēng)，這是結(jié)構(gòu)性、階段性升溫，不意味著市場(chǎng)總體火熱，進(jìn)入6月份，上述效應(yīng)自然衰減，市場(chǎng)成交也出現(xiàn)回調(diào)，回到常態(tài)。

潘浩同樣認(rèn)為，5月以來(lái)，北京市場(chǎng)集中放量，已經(jīng)消耗部分客戶(hù)量，使得今年端午節(jié)在疫情影響下更顯得需求量不足。長(zhǎng)期來(lái)看，此次疫情仍將持續(xù)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，成交繼續(xù)維持低位水平。

當(dāng)下，北京疫情防控形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜，且存在社區(qū)傳播風(fēng)險(xiǎn)隱患。在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，從認(rèn)購(gòu)到簽約有三~四周的滯后期，7月份的數(shù)據(jù)，將更能體現(xiàn)疫情對(duì)樓市新一輪的負(fù)面影響。

值得注意的是，“不限價(jià)”地塊供應(yīng)增多，正成為北京樓市的新變量。6月30日，北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌2宗不限價(jià)地塊，總起始價(jià)133.93億元，兩宗地塊均位于亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)。

四年前，北京住宅用地出讓開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，在2018年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。但扎堆供應(yīng)的同質(zhì)化產(chǎn)品，使市場(chǎng)陷入去化難題。

北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，北京限競(jìng)房整體網(wǎng)簽去化率僅42%。截至2019年底，限競(jìng)房庫(kù)存高漲，證載存量達(dá)3.51萬(wàn)套，存量面積為421萬(wàn)平方米，占商品住宅總存量的38%。

不過(guò)，進(jìn)入2020年，北京不限價(jià)宅地成交明顯增加，“限競(jìng)房”大有退潮之勢(shì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2020年四季度，上市新盤(pán)中不限價(jià)項(xiàng)目將占據(jù)一半以上，今年將是限競(jìng)房為主的最后一年。

“不限價(jià)地塊增多，能夠扭轉(zhuǎn)過(guò)去新房供應(yīng)同質(zhì)化、剛需化和結(jié)構(gòu)失衡的矛盾，未來(lái)會(huì)有更多的改善型產(chǎn)品供應(yīng)，滿足消費(fèi)者居住改善升級(jí)的需求，也能讓一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)起來(lái)。”許小樂(lè)認(rèn)為。