錯(cuò)過春節(jié)檔，也沒等來畢業(yè)季，房租下降成為當(dāng)下北京租賃市場的關(guān)鍵詞。

2020年初，北京租賃市場開始出現(xiàn)漲價(jià)苗頭。為防止房東到期漲價(jià)，張宇在房東心理預(yù)期價(jià)上，加價(jià)和房東延長租期。因?yàn)?，按照北京租賃市場往年規(guī)律，春節(jié)前后和6月畢業(yè)季期間，都是北京租賃市場旺季。這期間，北京房租都會(huì)上漲。

但張宇沒想到，一場突如其來的疫情，打亂了租賃市場往年租金上漲規(guī)律。

春節(jié)期間，二房東自如、蛋殼等平臺(tái)在疫情期間調(diào)漲房租，引爆輿論情緒，成為社交平臺(tái)熱門話題。但很快，輿論情緒的壓力和疫情不明朗，令北京整體租賃市場租金開始下降。

特殊時(shí)期，春節(jié)檔漲價(jià)風(fēng)波沒有被完全掀起，反而成為北京房租下降起點(diǎn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，1月北京租賃市場租金水平呈現(xiàn)明顯上升，從2月開始呈現(xiàn)明顯下跌，處于底部水平，至5月才出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

進(jìn)入6月，張宇以為畢業(yè)季會(huì)拉升租金，但他的預(yù)判還是錯(cuò)了。

近半個(gè)月以來，他添加的多位自如、蛋殼、鏈家等二房東平臺(tái)及中介機(jī)構(gòu)，在微信朋友圈打出的出租廣告，都被“低價(jià)好房”、“超低價(jià)房源”、“優(yōu)惠促銷”等詞匯，代替了往年同時(shí)期的“搶手”、“漲價(jià)”等廣告詞。

負(fù)責(zé)朝陽芍藥居片區(qū)的鏈家中介劉平告訴他，芍藥居片區(qū)月租金普遍下降了500元—600元。

在社交平臺(tái)上，北京租房的網(wǎng)友告訴他，其出租的房子由4850元/月下降至4600元/月，”沒有降很多，但降10元也高興啊”。另一位朝陽租客也說，自己租住的房子由3680元/月下降至3300元/月，繳租方式也變寬松了，由此前的押一付三變?yōu)檠阂桓兑弧?/p>

近期，張宇在租賃平臺(tái)上，對(duì)比同小區(qū)同面積段房源，也發(fā)現(xiàn)掛牌房源租金比自己房租低了好幾百。

“免租3個(gè)月”，蛋殼app上不斷推送的畢業(yè)季“安居計(jì)劃”，更讓張宇頗為遺憾，“簡直完美錯(cuò)過北京房租多年來的首次降價(jià)。“

今年蛋殼推出的“安居計(jì)劃”明顯加大了優(yōu)惠力度，雖沒降原來月租金，但簽約后可返一定租金。

比如，首月租金打4.9折，滿兩月后返20%租金，連返10月，滿12個(gè)月后再返50%租金。也有住滿第二個(gè)月，返25%租金的案例。

一年下來，滿打滿算，蛋殼的租客們最高可被免3個(gè)月租金。這可能是蛋殼面世以來最大的促銷力度了。

作為一線城市，北京人口凈流入量大，每年6月，北京更是畢業(yè)生承接主要城市之一。租賃市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，租金一路上揚(yáng)。貝殼數(shù)據(jù)顯示，北京整租套均價(jià)在一線城市之首，超過5000元/月，平均房租收入比更是在40%以上。

據(jù)教育部數(shù)據(jù)顯示，2020年全國普通高校畢業(yè)生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到874萬人，再創(chuàng)下歷史新高。但今年畢業(yè)生并未催生出北京的租房熱潮。

事實(shí)上，今年5月，北京租賃市場出現(xiàn)明顯回暖跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，北京租賃市場成交量持續(xù)攀升，環(huán)比上漲27.3%，同比上漲45.5%。租金方面，也結(jié)束了今年1月以來的下跌趨勢，環(huán)比上漲4.2%，同比下跌2.7%。

當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測，隨著6月高校畢業(yè)季的到來，高校畢業(yè)生集中進(jìn)入租賃市場，6月租賃市場將會(huì)持續(xù)升溫創(chuàng)新高。

6月真實(shí)租賃情況卻與預(yù)期截然相反。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月第三周成交量環(huán)比下降了31.0%。租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。平均租金水平為40.0元/平米，環(huán)比下降6.0%，同比下降14.1%。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，今年北京租金水平下降原因較為特殊，由多方因素疊加造成。

首先，疫情影響了市場的供需結(jié)構(gòu)。北京疫情防控，社區(qū)的管控也更加嚴(yán)格，部分流動(dòng)租賃人群的需求推遲，包括換租需求延遲釋放，租賃需求規(guī)模有所減少。

“年后一直沒有收房。”負(fù)責(zé)北京豐臺(tái)區(qū)宋家莊片區(qū)的自如收房管家楊磊說，今年以來該片區(qū)自如旗下房源空置率一直很高，公司要求暫不收房。

根據(jù)楊磊介紹，豐臺(tái)宋家莊片區(qū)往年入住率很高，能達(dá)到95%，今年以來僅維持在90%左右。“收房也沒法進(jìn)行裝修，而且退房也多，光一個(gè)月就得退70間房。”

一環(huán)扣一環(huán)，租賃需求規(guī)模減少，租客議價(jià)空間隨之提升，業(yè)主為止損，出租價(jià)格預(yù)期下降，掛牌價(jià)格環(huán)比下降，成交價(jià)格會(huì)隨之下降。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從業(yè)主出租預(yù)期來看，6月北京業(yè)主的出租預(yù)期依然處于低位，北京6月前三周業(yè)主平均掛牌價(jià)格為88元/平米，環(huán)比5月持平，同比去年同期下降5%。

從目前疫情來看，北京租金上漲動(dòng)力不足。黃卉預(yù)測，中長期會(huì)處于底部企穩(wěn)態(tài)勢。(文中張宇、楊磊為化名)