今年5月份和6月初，北京樓市非常火熱，成交量大增。就在大眾認(rèn)為北京樓市開始復(fù)蘇的時(shí)候，6月北京新發(fā)地突然傳出疫情，局勢(shì)驟然緊張，大眾談疫情色變，給樓市潑了一大盆冷水。

因?yàn)槲磥?lái)疫情和經(jīng)濟(jì)存在很大不確定性，樓市自然也受到影響，市場(chǎng)趨勢(shì)出現(xiàn)變化。5月大反彈

5月時(shí)，疫情帶來(lái)的波動(dòng)逐漸平息，北京樓市就像皇城根的溫度，一下變得火熱火熱的。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京新房網(wǎng)簽4172套，環(huán)比上漲34%，同比上漲31%，是近10個(gè)月來(lái)的最高成交數(shù)據(jù)。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬(wàn)套，成交量環(huán)比增長(zhǎng)22.5%，同比增長(zhǎng)17.2%。

京城成交量之所以如此火爆，一方面是因?yàn)?月疫情得到了有效控制，北京各企業(yè)復(fù)工率達(dá)到99.7%，經(jīng)濟(jì)在逐漸恢復(fù)。另一方面是因?yàn)?月勞動(dòng)節(jié)假期看房量增加和西城區(qū)學(xué)區(qū)房新政帶來(lái)的末班車效應(yīng)，讓置業(yè)需求在5月集中釋放。

6月遇大冷

樓市的景氣并未持續(xù)多久，就迎來(lái)了北京近期這波突發(fā)疫情。

6月16日0時(shí)至24時(shí)，北京新增報(bào)告本地確診病例31例，疫情應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別由三級(jí)調(diào)至二級(jí)，成為目前國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)二級(jí)應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別的地區(qū)。6月16日晚，北京市召開疫情防控新聞發(fā)布會(huì)，鼓勵(lì)公司居家辦公，遠(yuǎn)程辦公。

在這種形勢(shì)下，即使官方不要求關(guān)閉售樓處，去售樓處看房的人肯定也會(huì)大幅度減少。疫情擴(kuò)散宛如冰水，把樓市澆得那叫一個(gè)涼。

6月16日，朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布通知，暫停了梧桐灣嘉苑共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的選房活動(dòng)。該項(xiàng)目本是2019年12月啟動(dòng)申購(gòu)，由于疫情的影響，今年5月才舉行公開搖號(hào)。該項(xiàng)目原計(jì)劃于6月15至29日開展選房。但隨著北京疫情防控措施全面升級(jí)，未來(lái)何時(shí)啟動(dòng)選房無(wú)法確定。

其實(shí)，梧桐灣嘉苑共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目只是市場(chǎng)的一個(gè)縮影。不僅新房，二手房也受到了嚴(yán)重影響。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月上半月，北京二手房市場(chǎng)真實(shí)成交為8500套，低于5月上半月的1.1萬(wàn)套，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了高位回落。

目前北京二手房?jī)r(jià)格也有所下降，安居客數(shù)據(jù)顯示，今年6月北京二手房均價(jià)為57947元/m²，環(huán)比下跌0.69%，同比2019年下跌3.65%。

二手房?jī)r(jià)格回落，一個(gè)原因是隨著西城學(xué)區(qū)房落戶時(shí)間點(diǎn)臨近，趕不上進(jìn)度的消費(fèi)者取消了置業(yè)計(jì)劃，導(dǎo)致二手房成交量下滑。另一個(gè)原因是受北京疫情影響，小區(qū)又實(shí)行了封閉管制，自然會(huì)影響到近期二手房的帶看。從趨勢(shì)看，北京二手房市場(chǎng)近期有望大幅降溫，部分購(gòu)買力或?qū)⑥D(zhuǎn)向新房。

供應(yīng)方面，可能是很多開發(fā)商看見5月成交量高，樓市開始復(fù)蘇了，都想著趕緊上市回款，導(dǎo)致6月北京樓市供應(yīng)量大增。毅家之言數(shù)據(jù)顯示，今年6月第一周北京有7盤預(yù)售，4139套新房火線入市，單周供應(yīng)量超過(guò)4月整月。

除了已經(jīng)上市的樓盤以外，其實(shí)還有更多樓盤在等待上市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月北京市住建委還壓著將近2.5萬(wàn)套新房預(yù)售證。

走量成主流

近期原本在看二手房的陳女士對(duì)站長(zhǎng)表示，因?yàn)槭赘犊畈欢?，中介?jīng)紀(jì)人為她提供了一些將于近期開盤的限競(jìng)房供選擇。看過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目后，陳女士表示挺動(dòng)心的，認(rèn)為買老舊小區(qū)不如買新房性價(jià)比更高。

事實(shí)上，市場(chǎng)上和陳女士抱有同樣選擇的大有人在，很多人本來(lái)打算買二手房，但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又轉(zhuǎn)向了新房。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)開發(fā)商統(tǒng)一定價(jià)，不像二手房市場(chǎng)需要和中介、業(yè)主反復(fù)溝通斡旋。

未來(lái)隨著更多優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步稀釋北京二手房的交易量，畢竟人都有喜新厭舊的心理。

不過(guò)站長(zhǎng)要提醒大家，新房的情況也不是很樂(lè)觀，或?qū)⒊霈F(xiàn)冷熱分化的現(xiàn)象。因?yàn)檎畬?duì)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的決心很大，購(gòu)房杠桿被嚴(yán)格限制，未來(lái)政策面放松的可能性較小。個(gè)別地方會(huì)有熱銷盤，但不會(huì)是普遍現(xiàn)象。

比如今年6月第一個(gè)周末開盤的京能電建洺悅灣，最終成交617套，去化率近50%，成交金額達(dá)到31億元。長(zhǎng)安九里首開240套房源，500多人線上搶房，只用了14分36秒就全部售罄，最終成交20.29億元;長(zhǎng)安九里旁邊的中海長(zhǎng)安云尚，88平方米和115平方米的戶型全部賣光，銷售金額達(dá)到18.5億元。

為什么這些樓盤銷售如此火爆?其實(shí)原因和以前站長(zhǎng)介紹的深圳、杭州個(gè)別紅盤一樣，京能電建洺悅灣和周邊的二手房?jī)r(jià)格全面倒掛。京能電建洺悅灣限價(jià)為54715元/平方米，但周邊朗潤(rùn)園二期成交價(jià)已經(jīng)超過(guò)了每平米6萬(wàn)元，買到基本就能賺到。而且京能電建洺悅灣戶型偏小，總房?jī)r(jià)卡在了北京的“普宅”線上，消費(fèi)者可享受到更大的房貸額度，更容易上車。

長(zhǎng)安九里火爆是因?yàn)殚_發(fā)商讓出了部分利潤(rùn)，該地塊土拍的樓面價(jià)為4.4萬(wàn)元/平米，按照行業(yè)慣例毛估，商品房最終售價(jià)一般是樓面價(jià)的2倍左右。但長(zhǎng)安九里精裝修后單價(jià)在7.1萬(wàn)元/平米左右，與同類型項(xiàng)目相比相對(duì)便宜，所以認(rèn)購(gòu)量也很高。

現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)變了，在房住不炒和嚴(yán)格監(jiān)管的壓力下，現(xiàn)在已經(jīng)不再是像以前深圳為代表的千萬(wàn)豪宅日清、百萬(wàn)喝茶費(fèi)、分批入市擠牙膏獲取暴利的時(shí)代。但是讓利走量的市場(chǎng)空間依然很大，房子作為剛需產(chǎn)品只要價(jià)格合適，依然有市場(chǎng)。

結(jié)語(yǔ)

需要指出的是，北京低價(jià)房畢竟只是少部分，更多的還是一些成交艱難、去化緩慢的滯銷盤。特別是地段不好、定位有偏差、產(chǎn)品力比較弱的樓盤，未來(lái)開發(fā)商面臨的壓力將更大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄了4.3個(gè)百分點(diǎn)。為了現(xiàn)金流，可能會(huì)有更多房企對(duì)新房實(shí)行讓利促銷，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，撿漏的機(jī)會(huì)依然有，可以密切關(guān)注，以免錯(cuò)過(guò)低價(jià)上車的時(shí)機(jī)。

中國(guó)生物官方微博消息，6月16日，國(guó)藥集團(tuán)旗下中國(guó)生物武漢生物制品研究所研制的新冠病毒滅活疫苗Ⅰ/Ⅱ期臨床試驗(yàn)盲態(tài)審核暨階段性揭盲會(huì)在北京、河南兩地同步舉行。揭盲結(jié)果顯示，中和抗體陽(yáng)轉(zhuǎn)率100%。這意味著，全球首個(gè)新冠滅活疫苗所有受試者全部產(chǎn)生抗體。

疫情終將結(jié)束，正常的生活遲早會(huì)回歸，這也意味著我們要把目標(biāo)放長(zhǎng)遠(yuǎn)。

從長(zhǎng)期看，北京樓市依然有一定的上漲潛力，畢竟首都的配套是獨(dú)一無(wú)二的稀缺資源。教育方面，全國(guó)排名第一和第二的清華大學(xué)和北京大學(xué)均在北京。醫(yī)療方面，全國(guó)百?gòu)?qiáng)醫(yī)院綜合排名中，北京一個(gè)城市就擁有22個(gè)席位，以至于有很多人進(jìn)京只為看病，眾多專家號(hào)一號(hào)難求。

近期疫情反反復(fù)復(fù)，樓市起起伏伏。預(yù)計(jì)“疫情”“防控”“封閉管理”這些關(guān)鍵詞，還會(huì)在我們的日常生活中持續(xù)一段時(shí)間。

從時(shí)間點(diǎn)看，6月份對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是半年業(yè)績(jī)考核時(shí)間，需要沖刺。為了增加回款速度，未來(lái)或?qū)⒂懈喾科髧L試讓利促銷，為消費(fèi)者帶來(lái)更實(shí)惠的房子。

存量市場(chǎng)疊加疫情，催生了現(xiàn)金為王的時(shí)代，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)白熱化。

誰(shuí)無(wú)暴風(fēng)勁雨時(shí)，守得云開見月明。