去年以來(lái)多家房地產(chǎn)企業(yè)集中倒閉，企業(yè)所涉及債務(wù)、抵押等等諸多風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來(lái)。

河南旭龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭龍地產(chǎn)”)是去年平頂山市破產(chǎn)的兩家房企之一，如今被曝該公司幾乎在同一時(shí)間將樓盤(pán)出售和抵押。很多購(gòu)房者一直未能辦理房產(chǎn)證被迫起訴企業(yè)，而平頂山銀行也因抵押而卷入其中。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通常是不能再次進(jìn)行抵押融資的;由于旭龍地產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行了預(yù)售和抵押，導(dǎo)致了大量訴訟糾紛，不少購(gòu)房者對(duì)平頂山銀行的抵押也提出了質(zhì)疑，并向法院申請(qǐng)解除其抵押關(guān)系。

“一房?jī)捎?rdquo;惹糾紛

2020年5月6日，平頂山市中級(jí)人民法院發(fā)布公告稱(chēng)，平頂山銀行與旭龍地產(chǎn)破產(chǎn)有關(guān)糾紛于2020年3月26日立案。但是，為了有利于查明案情，化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，該案件在報(bào)請(qǐng)河南省高級(jí)人民法院批準(zhǔn)后交由河南省平頂山市衛(wèi)東區(qū)人民法院審理。

在平頂山銀行與旭龍地產(chǎn)債務(wù)糾紛的背后，地產(chǎn)公司和銀行也多次被列為訴訟的被告，而關(guān)鍵原因則是其中的抵押關(guān)系。

家住平頂山市的楊某于2014年9月向旭龍地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)了平頂山市飛宇國(guó)際汽貿(mào)城的一套120多平方米的商品房，并于2015年5月31日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了購(gòu)房款約57萬(wàn)元。旭龍地產(chǎn)在合同中承諾兩年后將房屋的所有權(quán)證交付給楊某，然而直至今日仍未履約。

2019年1月，旭龍地產(chǎn)向法院申請(qǐng)了破產(chǎn)，但是其預(yù)售房的房產(chǎn)證辦理卻成為了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，涉及到大部分的購(gòu)房者。然而，通過(guò)公開(kāi)信息查詢到，葉縣房地產(chǎn)管理局已于2014年12月12日對(duì)其房產(chǎn)向平頂山銀行辦理了抵押登記，而楊某對(duì)此一直不知情。

2019年9月，楊某向法院起訴了旭龍地產(chǎn)和平頂山銀行，要求法院判定房地產(chǎn)公司違約及解除房產(chǎn)在平頂山銀行的抵押。

記者了解到，和楊某有著相同遭遇的購(gòu)房者不少。在此事件中，已通過(guò)法院起訴公開(kāi)的判決就已經(jīng)有十多起。從目前情況看，在旭龍地產(chǎn)破產(chǎn)后，辦理房產(chǎn)證是目前最為緊迫的事，甚至部分購(gòu)房者通過(guò)政府投訴等方式進(jìn)行過(guò)維權(quán)，但是事情還沒(méi)有得到有效的解決。

值得注意的是，早在2017年，平頂山銀行就對(duì)旭龍地產(chǎn)進(jìn)行了擔(dān)保的追債。2014年12月14日至16日，旭龍地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司河南平開(kāi)高壓開(kāi)關(guān)有限公司與平頂山銀行簽訂了3份一年期的流動(dòng)資金借款合同，貸款金額分別為2500萬(wàn)元、2500萬(wàn)元和3000萬(wàn)元，合計(jì)8000萬(wàn)元。其中，由旭龍地產(chǎn)與銀行簽訂最高額抵押合同，用飛宇汽貿(mào)城的相關(guān)房產(chǎn)為上述8000萬(wàn)元借款提供擔(dān)保，而辦理抵押登記時(shí)間就是2014年12月11日。

然而，河南平開(kāi)高壓開(kāi)關(guān)有限公司的8000萬(wàn)元貸款在一年后到期未能償還。河南省平頂山市中級(jí)人民法院于2017年5月做出了判決，平頂山銀行對(duì)于抵押的房產(chǎn)有進(jìn)行處置的優(yōu)先受償權(quán)。

一邊是出售的房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)證，一邊是欠債作為了抵押資產(chǎn)，購(gòu)房者的所有權(quán)與銀行的處置權(quán)沖突令雙方陷入了尷尬境地。在購(gòu)房者起訴平頂山銀行要求解除抵押關(guān)系之后，平頂山銀行再次將旭龍地產(chǎn)告上法庭，而目前尚未有結(jié)果。

抵押貸款“坑多”

“對(duì)于抵押資產(chǎn)的情況，銀行在貸款流程上應(yīng)該做好充分的貸前審查。”一家股份行人士表示，房產(chǎn)預(yù)售通常會(huì)進(jìn)行公示，也是公開(kāi)信息，如果預(yù)售進(jìn)行公示之后，多數(shù)情況下銀行是不能接受再抵押的。“銀行專(zhuān)門(mén)對(duì)于抵押物的情況有一個(gè)核實(shí)環(huán)節(jié)，并且還會(huì)對(duì)公示內(nèi)容在準(zhǔn)備材料時(shí)進(jìn)行截圖。”

但是，他同時(shí)表示，各個(gè)地方在政策上存在一定的差異，不少地方抵押貸款政策也存在漏洞。“一些房產(chǎn)可能在預(yù)售后會(huì)以‘在建工程’作為抵押，這種情況也有很多。房地產(chǎn)的預(yù)售時(shí)間和抵押時(shí)間先后也很重要。”

記者從雙方簽約時(shí)間上看，大部分的購(gòu)房者集中買(mǎi)房是在2014年9月至12月，而簽訂正式的合同是在2015年5月前后。旭龍地產(chǎn)辦理抵押擔(dān)保是在2014年12月底，兩者時(shí)間上有所重合。

針對(duì)該批房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)情況和官司糾紛，記者聯(lián)系了平頂山銀行進(jìn)行采訪。該行對(duì)此回復(fù)記者稱(chēng)，旭龍地產(chǎn)向銀行提供的資料顯示，抵押物登記在旭龍地產(chǎn)名下，并持有葉縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證;貸前調(diào)查過(guò)程中，旭龍地產(chǎn)告知銀行上述抵押物未出售、未出租，且銀行也向葉縣房地產(chǎn)管理局核實(shí)了抵押物為抵押人所有、抵押物不存在抵押、查封等情況。然后銀行才按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程辦理貸款手續(xù)。次日，葉縣房地產(chǎn)管理局為上述抵押辦理了抵押登記手續(xù)，并出具葉房他證葉他字第 02179 號(hào)《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》。

銀行在主張權(quán)利中認(rèn)為，購(gòu)房者向銀行出示的《購(gòu)房協(xié)議》及付款憑證時(shí)間均在抵押登記日之后。旭龍地產(chǎn)向銀行的抵押登記在先，而確定的購(gòu)房在后。銀行依法擁有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

對(duì)于購(gòu)房者、房企和銀行的糾紛，前述股份行人士認(rèn)為，企業(yè)的資產(chǎn)要是能夠完全覆蓋這些債務(wù)解決糾紛就沒(méi)有問(wèn)題。但大多數(shù)銀行破產(chǎn)企業(yè)是資不抵債，最終涉及的房產(chǎn)是購(gòu)房者所有或是銀行處置還是需要法院的判決。

同時(shí)，他還向記者透露，目前銀行在房地產(chǎn)貸款抵押中暴露出了很多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，包括租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)、二次抵押風(fēng)險(xiǎn)等等，這都需要銀行對(duì)貸款流程進(jìn)行完善，對(duì)抵押資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更精準(zhǔn)的評(píng)估。“房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行預(yù)售和抵押融資出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上的糾紛是可以預(yù)料的。如果房產(chǎn)預(yù)售已經(jīng)經(jīng)過(guò)了公示，購(gòu)房者是能夠向法院主張抵押無(wú)效的。但如果預(yù)售并沒(méi)有公示，只是私下的合同，那么責(zé)任可能更大可能是在房地產(chǎn)公司一方了。”

記者在采訪中了解到，市場(chǎng)上關(guān)于房企的預(yù)售房產(chǎn)的糾紛并不少，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內(nèi)對(duì)于房產(chǎn)的預(yù)售制度的反思也一直在進(jìn)行，早在2004年人民銀行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，明確指出很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題，都源于預(yù)售制度。

2018年底，廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也發(fā)布通知，內(nèi)部調(diào)研關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整的事項(xiàng)。終于在2020年3月份，海南省率先出臺(tái)政策，今年新出讓土地建設(shè)的商品房，全部實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

“近兩年銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不少，很多的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)調(diào)將風(fēng)險(xiǎn)的把控提前。”一家國(guó)有大行人士稱(chēng)，貸前審查做的更詳細(xì)、更扎實(shí)一些，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一些。“在抵押資產(chǎn)處置中往往會(huì)存在各樣的困難。由于涉及到一批購(gòu)房者的住房問(wèn)題，銀行也很難直接通過(guò)粗暴的方式解決。”（記者 楊井鑫）