深圳樓市的火爆，掩蓋不了全國(guó)市場(chǎng)的低迷，這從招商蛇口的財(cái)報(bào)中可以窺得一二。

過去幾年，起家于深圳蛇口的央企地產(chǎn)商招商蛇口，每年都會(huì)給市場(chǎng)帶來談資，每每傳出豪宅熱銷、售罄，幾千萬元一套的房子也有人排隊(duì)要搶。

在2019年的財(cái)報(bào)中，這家公司僅深圳一個(gè)區(qū)域就貢獻(xiàn)營(yíng)收超過兩成，其他區(qū)域都要屈于深圳之下。深圳區(qū)域的毛利率，也幾乎是全公司最高的。

在招商蛇口布局的全國(guó)其他城市，卻沒有這么好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，銷售遇阻，甚至可能虧損。2019年，公司對(duì)13個(gè)城市、共19個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，總額達(dá)20億元。

2019年，招商蛇口整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，40%分紅比例超過萬科、保利等房企，還推動(dòng)了物業(yè)、房產(chǎn)信托上市。但投資者仍關(guān)注長(zhǎng)期問題，如區(qū)域發(fā)展不均衡、銷售增速提升、公司估值修復(fù)等。

在最近召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層透露，2020年目標(biāo)銷售2500億元，同比增長(zhǎng)13.4%，相對(duì)于其他龍頭房企10%以內(nèi)或持平的目標(biāo)，這一增速稍顯進(jìn)取，也表明了管理層提升業(yè)績(jī)的決心。

分裂的市場(chǎng)

年報(bào)顯示，招商蛇口2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.2%。

在母公司招商局集團(tuán)資源加持下，招商蛇口在深圳擁有大片優(yōu)質(zhì)地塊，還開發(fā)了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，在蛇口自貿(mào)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)的政策風(fēng)口下，更是風(fēng)頭無兩。

房產(chǎn)圈人士不會(huì)忘記，深圳豪宅的熱銷是從招商蛇口項(xiàng)目開始。2018年5月30日，均價(jià)約12萬/平的招商雙璽抽簽開盤，中午12點(diǎn)開始進(jìn)場(chǎng)，500萬認(rèn)籌，167套房，準(zhǔn)備5000萬買房的一批富豪，竟然蹲在墻角等搖號(hào)。

招商蛇口的深圳豪宅資源從不是曇花一現(xiàn)。到了2019年11月，招商蛇口又一個(gè)豪宅項(xiàng)目，位于深圳前海的住宅項(xiàng)目招商領(lǐng)璽，單價(jià)最低8.6萬/平方米，最高11萬/平方米，又一次開盤售罄。

2020年3月7日，招商蛇口的灣璽項(xiàng)目在疫情后第一個(gè)在線下開盤，位于蛇口太子灣，備案名稱為云璽大廈，首批推出的70套房源號(hào)稱一次售罄，接著又在3月13日、4月5日接連推出新房源，市場(chǎng)消息都指向售罄。

該現(xiàn)象被有關(guān)部門關(guān)注到后，招商蛇口的項(xiàng)目公司樂灣置業(yè)對(duì)外發(fā)表聲明，澄清自己并沒有“捂盤惜售”“三次售罄”。

在深豪宅熱銷，這既是招商蛇口的優(yōu)勢(shì)，也隱含著招商蛇口的潛在問題——深圳市場(chǎng)風(fēng)頭無兩，其他城市項(xiàng)目卻表現(xiàn)一般。

即使像上海這樣的城市也不例外，2018年3月，招商蛇口在上海寶山的項(xiàng)目招商雍和府開盤，推出的高層公寓房源和別墅均遇冷，半年時(shí)間售出還不足10套，不得不變相打折營(yíng)銷，9月份推出“買房送寶馬”活動(dòng)，在上海的另一項(xiàng)目還推出全民經(jīng)紀(jì)人策略。

去年11月，招商蛇口還聯(lián)合阿里拍賣在線上處置華東區(qū)域的資產(chǎn)，包括杭州商鋪、江蘇商鋪、南京等城市的寫字樓散售、蘇州的住宅，房源幾乎都是未能在線下賣光的在售項(xiàng)目。

今年3月，招商蛇口在廣州增城的項(xiàng)目招商臻園打折促銷，價(jià)格低至2.1萬元/平方米，幾乎是年前行情均價(jià)的三分之二，而這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)約為1.7萬/平方米;在佛山順德的項(xiàng)目招商曦岸，年前均價(jià)2萬/平方米，現(xiàn)在特價(jià)房均價(jià)已低至1.5萬/平方米。

區(qū)域市場(chǎng)的不均衡從財(cái)報(bào)中可以體現(xiàn)。2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%。全國(guó)共有9大區(qū)域公司，深圳是唯一一個(gè)以城市命名的區(qū)域，其中，深圳區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入比重最大，就達(dá)到22.15%。而其他區(qū)域中，占比最大的華東區(qū)域也不過為20.69%。

財(cái)報(bào)還顯示，2019年對(duì)位于廈門、福州、佛山等城市項(xiàng)目計(jì)提20.9億元的減值,比2018年多計(jì)提了11個(gè)億，達(dá)到凈利潤(rùn)的11.08%，其中廈門臻園項(xiàng)目就計(jì)提了9.8億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

轉(zhuǎn)型與未來

作為央企，招商蛇口是含著金鑰匙出生的，身上是“招商血脈、蛇口基因”。

招商蛇口母公司背景讓眾多房企難以望其項(xiàng)背，包括招商港口、招商銀行、招商證券、招商資本等實(shí)業(yè)和金融資源，都為公司注入了更多的可整合資源。

目前，招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地儲(chǔ)備仍然是外界關(guān)注的增長(zhǎng)點(diǎn)。截至報(bào)告期末，公司擁有前海區(qū)域土儲(chǔ)455.84萬平方米，還有428.84萬平方米未開工，擁有蛇口太子灣片區(qū)土儲(chǔ)170萬平方米，還有61.1萬平方米未開工。

招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍透露，前海土地公司計(jì)劃8-10年開發(fā)完畢，其中銷售、持有比例將根據(jù)鋪排而定;蛇口太子灣目前已完成1/3，未來三四年要全部完成。

招商蛇口是否過度依賴深圳市場(chǎng)?僅僅豪宅賣得好，如何成為城市和園區(qū)運(yùn)營(yíng)商?招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明直言：“綜合發(fā)展的問題在深圳顯得尤為突出，在深圳如果單獨(dú)做住宅產(chǎn)品，是沒有前景的。”

事實(shí)上，招商蛇口在幾年前重組上市時(shí)就提出了向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，無論是前海、蛇口還是其它地方的土儲(chǔ)，綜合開發(fā)業(yè)態(tài)也預(yù)示著，持有型物業(yè)將成為招商蛇口未來核心之一。

去年以來，公司將持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理放在了更重要的位置，并將2020年定義為“資管年”;2019年公司已成立資管中心，2020年將搭建統(tǒng)一資產(chǎn)管理平臺(tái)。嘗試輕重分離、建管分離，對(duì)持有業(yè)務(wù)進(jìn)行重整。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰介紹，招商蛇口未來三年進(jìn)入持有物業(yè)密集開業(yè)期，目前已開業(yè)運(yùn)營(yíng)面積286萬平方米，在建445萬平方米，預(yù)計(jì)三年內(nèi)建成并入市300萬平方米。

許永軍透露，持有物業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)持有型物業(yè)的資產(chǎn)達(dá)到1500億元左右，占總資產(chǎn)1/4。

此外，在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)之上，招商蛇口已經(jīng)開始涉足包括產(chǎn)業(yè)新城、文旅、大健康、港口、文娛等相關(guān)產(chǎn)業(yè)模式。在各大收入中，此前許永軍曾期望在2020年前，社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)占比下降到70%甚至60%。

但去年收入中，來自社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的收入占比86.57%，同比減少2.57個(gè)百分點(diǎn);園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的收入占比12.77%，同比增加2.55個(gè)百分點(diǎn);郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的收入占比0.66%，同比增加僅0.01個(gè)百分點(diǎn)。

按照發(fā)展戰(zhàn)略，這樣的收入結(jié)構(gòu)顯然仍不平衡，并未達(dá)到預(yù)期。招商蛇口的轉(zhuǎn)型還有很長(zhǎng)的路要走。