編者按：國內(nèi)疫情已好轉(zhuǎn)，當(dāng)前線下售樓處大部分已復(fù)工，沉寂近一個(gè)月的樓市開始進(jìn)入穩(wěn)定恢復(fù)期。恰逢3月底，中國房地產(chǎn)企業(yè)開始公布過去一年的成績單。在這個(gè)財(cái)報(bào)季，《證券日?qǐng)?bào)》記者與多家房企管理層交流獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來將進(jìn)入緩步增長階段。不少企業(yè)的共識(shí)是，2020年銷售目標(biāo)增速要控制在20%以內(nèi)，首先要確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定，適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備。更重要的是，隨著行業(yè)毛利率逐漸下沉，房企需要不斷修煉內(nèi)功，變革組織結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品力，在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

本報(bào)記者 謝若琳

3月27日，位列財(cái)富500強(qiáng)177位的碧桂園，向投資者遞交了一份相當(dāng)亮眼的成績單。

財(cái)報(bào)顯示，2019年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約為4859.1億元，同比增長28.2%;實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利潤約為401.2億元，同比增長17.6%;實(shí)現(xiàn)基本每股盈利1.85元，同比增長14.9%;公司全年派息總額為124.38億元，占公司股東應(yīng)占核心凈利潤的31%。

銷售方面，2019年碧桂園及其合營公司及聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5522億元，權(quán)益合同銷售面積約6237萬平方米，分別同比增長10.03%、15.16%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一。

值得注意的是，疫情影響下，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司2月份的銷售業(yè)績都出現(xiàn)了下滑。

對(duì)此，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在線上業(yè)績會(huì)上表示，這次疫情，特別是在2月份，對(duì)房地產(chǎn)銷售有直接的影響，3月份隨著線下售樓處陸續(xù)恢復(fù)，銷售基本恢復(fù)到正常的水平，與去年同期相當(dāng)。目前，碧桂園97%的銷售中心、95.2%的在建工地標(biāo)段已經(jīng)復(fù)工。

“我們相信中國市場(chǎng)是巨大的，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)仍有巨大的空間。”莫斌說，得益于公司一至六線的全面均衡布局，雖然這次疫情帶來一定影響，我們還是有相對(duì)大的空間可以進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于未來地產(chǎn)的走勢(shì)，我們保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

據(jù)悉，碧桂園2020年的權(quán)益可售資源約9066億元，按公司預(yù)計(jì)的權(quán)益去化率67%計(jì)算，全年權(quán)益銷售將超過6000億元。

摩根大通在研報(bào)中也表示，隨著疫情受到控制，正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)銷售均會(huì)逐漸恢復(fù)。雖然目前存在困境，但需求最終仍會(huì)回升，再加上未來數(shù)個(gè)月或有更多寬松政策推出，使投資者更愿意以樂觀的角度審視目前的下行趨勢(shì)及價(jià)格?？春萌f科、碧桂園等大型房企。

經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)為正

截至2019年12月底，碧桂園獲得不含增值稅的已售未結(jié)收入7158億元。由于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售制的特殊性，盡管物業(yè)在出售時(shí)已經(jīng)產(chǎn)生銷售額，但必須要等到完成竣工驗(yàn)收、向購房者交付物業(yè)之后，已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入才能在財(cái)務(wù)報(bào)表中成為確認(rèn)收入。已售未結(jié)資源可以說是房企未來2年至3年盈利保障的基礎(chǔ)。在各大房企中，碧桂園的已售未結(jié)金額近年來一直處于領(lǐng)先水平。

同時(shí)，2019年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約5301億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)96%。快速強(qiáng)勁的銷售回款，保障了充足的現(xiàn)金流，大大提升了公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，碧桂園自2016年起第四次連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，達(dá)到146.7億元。民營上市房企中，僅碧桂園、龍湖等少數(shù)幾家公司能夠持續(xù)數(shù)年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

分析人士認(rèn)為，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)為正，說明企業(yè)當(dāng)期通過經(jīng)營本身便可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)，不需要依賴外部融資來支撐現(xiàn)金流，而這折射出碧桂園自身強(qiáng)勁的造血功能和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格。

此外，截至2019年12月31日，公司可動(dòng)用的現(xiàn)金余額約2683.5億元，占總資產(chǎn)比例為14.1%，另有約3167.9億元銀行授信額度尚未使用。實(shí)際上，目前碧桂園還有7億美元的發(fā)債額度。對(duì)此，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君表示，“現(xiàn)在窗口不太好，且公司現(xiàn)金比較充裕，如果成本高的話，就是有額度也不會(huì)發(fā)債。”

而通過費(fèi)用管控，碧桂園2019年的銷管費(fèi)占收入比例也降至7.0%。

權(quán)益可售資源2.4億元

良好的財(cái)務(wù)情況，也讓公司可以在土地市場(chǎng)緊緊把握住增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。

莫斌表示，截至2019年年末，公司已獲取的權(quán)益可售資源達(dá)到1.7萬億元，潛在權(quán)益可售資源達(dá)7159億元，權(quán)益可售資源合計(jì)24181億元，可滿足集團(tuán)未來4年以上的銷售。

從區(qū)域角度看，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)已獲取權(quán)益可售資源為3091億元，潛在權(quán)益可售資源為3226億元，合計(jì)6317億元，發(fā)展空間巨大。

對(duì)于2020年碧桂園的拿地計(jì)劃，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示，今年拿地預(yù)算和去年差不多，約1600億元，公司資金比較充沛，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。“近段時(shí)間除了熱點(diǎn)城市拿地競(jìng)爭較為激烈外，其他城市都在降溫，隨著疫情得到控制、各地推出相應(yīng)政策，我們對(duì)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。”

克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為，在均衡布局策略下，碧桂園項(xiàng)目覆蓋五大城市群及其他區(qū)域一到五線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等五大城市群權(quán)益可售資源占比達(dá)74.7%，這些區(qū)域人流密集，深受政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，將為業(yè)績的可持續(xù)增長提供良好保障。