3月25日，金輝控股向香港聯(lián)交所提交了招股說明書，正式開啟赴港IPO之路。

根據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售排行，2019年，金輝集團(tuán)以888.6億元銷售規(guī)模排名第40，是行業(yè)TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業(yè)之一。

關(guān)于本次募資金額，招股書并未披露。參照2018年-2019年上市房企的部分募資數(shù)據(jù)，新力地產(chǎn)募資19.6億港元，中梁地產(chǎn)募資27.7億港元，美的置業(yè)募資30.6億港元。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者稱，預(yù)計金輝控股的募資規(guī)模會與同梯隊房企接近。

“疫情來襲政策預(yù)期放松檔口，準(zhǔn)千億元規(guī)模房企踏上IPO之路，一旦成功將打開多種儲備低成本‘糧食’的渠道，為其全面發(fā)展提供更多路徑。”財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，若能利用這一筆募資抓住機(jī)會拿地擴(kuò)張，確保運(yùn)營順暢，利潤平穩(wěn)釋放，則有望在激烈的行業(yè)競爭中實(shí)現(xiàn)安全超車。

多元化拿地“降本提利”

從2016年至2019年的4年間，金輝控股的銷售額從307.2億元增長到888.6億元，行業(yè)排名從52位穩(wěn)步進(jìn)入前40。

根據(jù)招股書顯示，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股全口徑銷售額分別為445.1億元、746.8億元及888.6億元;經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，復(fù)合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達(dá)62.56%;對應(yīng)的的凈利潤分別為22.21億元、23億元及26.90億元，復(fù)合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%;毛利率則在26%-35%之間。

值得關(guān)注的是，據(jù)《證券日報》記者觀察，根據(jù)多家公布2019年業(yè)績的房企高管判斷，未來行業(yè)毛利率將維持在25%左右，面對不確定性成為常態(tài)化的市場格局，多數(shù)2000億元陣營以上房企想要將毛利率水平保持在25%-30%之間。

但與個別搶高價地先沖規(guī)模后修復(fù)利潤的房企不同，低調(diào)的金輝控股不走公開市場舉牌拿地王、“賭博”拿高價地的路徑，拍地時出價地塊中溢價率大都保持在溢價率30%以下，這幾年則不斷創(chuàng)新多元化拿地方式，進(jìn)行投資“性價比”衡量。除了在公開市場拍地，還在互換股份合作以及收并購增加土儲等方面發(fā)力，比如，2018年，公司以收并購方式納入長沙、蘇州等地低成本項目。

截至2019年底，金輝控股所持土地儲備總建筑面積為2667.44萬平方米，其中93.4%位于二線城市及核心三線城市，主要分布在長三角、環(huán)渤海、華南、西南和西北等以“人才吸附”為重點(diǎn)戰(zhàn)略的城市。

進(jìn)行資產(chǎn)換倉的同時，金輝控股管理層開始在降低造價成本、細(xì)化產(chǎn)品定位和提升溢價能力上下功夫。自2016年以來，公司研發(fā)了四大產(chǎn)品線，分別為契合城市主力中青年客群的“優(yōu)步系”、改善型產(chǎn)品線“云著系”、聚焦一二線城市核心地段面向城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。疊加此前低成本獲取的土地，即使面臨這兩年房企普遍遭受的限價政策，金輝控股也有在銷售定價上獲取更多“話語權(quán)”的能力。

正如金輝控股管理層曾向《證券日報》記者所示，“企業(yè)最核心的還是要賺錢，盈利是重要基石。我們開發(fā)的每一個項目，都有嚴(yán)格的利潤指標(biāo)要求，測算達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，一律不能通過。”

不得不說，一般開發(fā)商跨越千億元規(guī)模之后才開始注重產(chǎn)品溢價能力，但“兼顧利潤和規(guī)模平衡發(fā)展”“打造數(shù)個百億元量級區(qū)域公司”，降低拿地成本提升產(chǎn)品溢價率等戰(zhàn)略舉措，是當(dāng)前TOP20房企的典型組合打法之一，但卻是金輝控股近幾年早就在落實(shí)的目標(biāo)。

抓回款降負(fù)債謀安全擴(kuò)張

在金輝控股內(nèi)部，重點(diǎn)關(guān)注的高質(zhì)量增長指標(biāo)還有對現(xiàn)金流的把控，這體現(xiàn)在去化率和回款率指標(biāo)上。

盡管在招股書中未有披露，但此前發(fā)布的《金輝集團(tuán)2019年公司債券半年報》顯示，金輝已完工項目銷售平均去化率達(dá)96%，在建項目平均去化率達(dá)87%，預(yù)收款項達(dá)到554.98億元，增幅34.35%，平均回款周期35天，高于行業(yè)平均水平。

而對于走在IPO道路上的金輝來說，與其他閩系房企相比，在資金運(yùn)作、外部資金獲取和加杠桿方面，是相對比較健康的。在金輝集團(tuán)內(nèi)部，即使在橫縱擴(kuò)張方面需加大力度，但財務(wù)安全仍是底線。

以扣除合約負(fù)債額后的資產(chǎn)負(fù)債率來計，金輝控股近三年的實(shí)際負(fù)債率逐年下降，從2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根據(jù)wind數(shù)據(jù)整理，截至2019年6月底，25家預(yù)收款最大的A股上市房企扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)達(dá)到了51%。

另據(jù)招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年年度末，金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元及427.5億元。其中一年內(nèi)到期部分分別為127.5億元、231.6億元及180.2億元。一年期占比分別為38%，59.8%及42.1%，短期債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

實(shí)際上，近三年來，為了保持在合理負(fù)債結(jié)構(gòu)下實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，金輝控股下了頗多功夫。比如，與地產(chǎn)信貸活躍的金融機(jī)構(gòu)簽署了“總對總”戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極拓寬小公募、境外美元債和購房尾款A(yù)BS等新型渠道，提升“找錢能力”，以及尋找新的合作伙伴，通過股權(quán)合作或者股權(quán)類融資，合理降低有息負(fù)債，降低融資成本等。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，若金輝控股成功登陸資本市場，融資渠道將進(jìn)一步變寬，融資成本也將進(jìn)一步降低，助力其提升盈利能力，資本結(jié)構(gòu)也會得到進(jìn)一步改善。更重要的是，準(zhǔn)千億元規(guī)模檔口赴港IPO，這是在35家房企跨入千億元陣營的市場格局中，想要彎道超車的良機(jī)。

當(dāng)然，是否能得到投資者的充分認(rèn)可，能否順利實(shí)現(xiàn)IPO，能獲得多大規(guī)模的募資，上市之后股價表現(xiàn)如何……這都有待資本市場的考驗(yàn)。