“從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)全年銷售比2019年將下跌7%-10%。房企銷售增速比2019年降低，行業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，集中度提高，收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加。”3月27日，在旭輝控股2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中表示，疫情之下，市場(chǎng)也會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)大起大落，預(yù)計(jì)一、二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)好于三、四線城市，下半年將好于上半年。

“面對(duì)2020年的市場(chǎng)，旭輝控股將著力保障現(xiàn)金流安全，增收節(jié)支，提升運(yùn)營(yíng)效率，加快區(qū)域整合，打造組織活力引擎。”林中表示，2020年，旭輝控股有信心完成2300億元的合同銷售目標(biāo)。同時(shí)，要專注做好主業(yè)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展道路。

今年可售貨值達(dá)3800億元

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，旭輝控股已確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)29%至547.66億元;歸屬于母公司股東核心凈利潤(rùn)69.03億元，同比增長(zhǎng)24.7%;調(diào)整后的毛利率為30%，核心凈利潤(rùn)率為12.6%。

“盈利基本符合2019年初的規(guī)劃和市場(chǎng)預(yù)期。”旭輝控股總裁林峰表示，旭輝內(nèi)部有句話，“沒(méi)有回款和利潤(rùn)的銷售就是耍流氓。”鑒于此，2019年，旭輝控股堅(jiān)持“以收定支，開(kāi)源節(jié)流”的準(zhǔn)則，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了92%的簽約回款率。

對(duì)于2020年有信心完成2300億元銷售目標(biāo)的底氣，是當(dāng)年可售貨值達(dá)3800億元，其中89%位于有人口持續(xù)導(dǎo)入的一、二線及準(zhǔn)二線城市。截至2月底，旭輝集團(tuán)總土儲(chǔ)面積約6540萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值9880億元，直逼1萬(wàn)億元，其中一、二線及準(zhǔn)二線城市占比達(dá)87%。

過(guò)去的一年，旭輝控股通過(guò)合作并購(gòu)、舊城改造、商業(yè)購(gòu)地等多元化手段獲取的土地儲(chǔ)備占33%，其中不乏總建面27萬(wàn)平方米的成都新都區(qū)商住項(xiàng)目、貨值超340億元的太原一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目、建面45萬(wàn)平方米的石家莊核心長(zhǎng)安區(qū)項(xiàng)目、以及通過(guò)與大灣區(qū)房企戰(zhàn)略合作獲取的深圳坪山項(xiàng)目等案例。

“面對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)，房企應(yīng)當(dāng)維持一個(gè)適當(dāng)、合理的土地儲(chǔ)備規(guī)模，以滿足公司未來(lái)2年-3年的發(fā)展需求。”林峰表示，未來(lái)旭輝控股將繼續(xù)加大多元化拿地的力度，中長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地有望占比持續(xù)提升。此外，2019年新增土儲(chǔ)權(quán)益比重提升至65%，今年可能達(dá)到70%，未來(lái)也將帶動(dòng)銷售權(quán)益占比進(jìn)一步上升。

在手現(xiàn)金足以覆蓋短債

在財(cái)務(wù)方面，“穩(wěn)健、長(zhǎng)期主義”一直是旭輝控股財(cái)務(wù)管理的標(biāo)簽，這一傳統(tǒng)在2019年也得以延續(xù)。

截至2019年底，旭輝控股凈負(fù)債率68.5%，相較2019年中期下降1個(gè)百分點(diǎn);加權(quán)平均融資成本6%。截至2019年年底，旭輝控股現(xiàn)金存量576億元，一年內(nèi)到期的短債占比僅為20.4%，隨著今年債務(wù)的重組，希望可以降低至15%;現(xiàn)金短債比2.7倍，有足夠的財(cái)務(wù)彈性應(yīng)對(duì)今年的市場(chǎng)波動(dòng)。

“受疫情影響，房企發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變，更加注重現(xiàn)金流安全和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。”林中表示，接下來(lái)在融資方面，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資松緊適度，境內(nèi)融資成本降低，旭輝將力爭(zhēng)把融資成本控制在6%以內(nèi)。

“今年開(kāi)年以來(lái)，旭輝控股相繼以較低利率完成數(shù)筆融資，相信年內(nèi)平均融資成本有望進(jìn)一步走低。”旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝控股將繼續(xù)順應(yīng)國(guó)家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，主動(dòng)作為，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時(shí)不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展“高筑墻，廣積糧”。

確立“三級(jí)管控”放權(quán)一線

房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越呈現(xiàn)出“回歸制造業(yè)”的趨勢(shì)，是旭輝控股管理層多次提出的觀點(diǎn)，其認(rèn)為，這場(chǎng)回歸的核心，則是對(duì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率的追求。

目前，旭輝已確立“大平臺(tái)+小集團(tuán)+項(xiàng)目集群”的“三級(jí)管控”模式，得益于區(qū)域深耕帶來(lái)的管理效能提升，旭輝控股2019年人均權(quán)益簽約額較去年提升25%，人均核心利潤(rùn)增長(zhǎng)20%。通過(guò)充分授權(quán)一線，2019年區(qū)域上報(bào)集團(tuán)的審批同比減少了63%，全集團(tuán)審批流程平均時(shí)長(zhǎng)同比減少了51%。

“希望把指揮中心移至區(qū)域?qū)蛹?jí)，總部專注于財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略方面。”林峰如是表示。

“集團(tuán)總的思路是讓聽(tīng)得見(jiàn)炮火的人去指揮戰(zhàn)斗，對(duì)一線授權(quán)越來(lái)越大，指揮下沉之后效率會(huì)得到提升。旭輝發(fā)展到今天，要做大做強(qiáng)一線，實(shí)行小集團(tuán)是勢(shì)在必行的。”旭輝集團(tuán)高級(jí)副總裁、江蘇區(qū)域集團(tuán)總裁王鳳友表示，集團(tuán)有完整的授權(quán)體系，不同區(qū)域授權(quán)權(quán)限不一樣，今年做不好的區(qū)域有可能就會(huì)被合并。

“2020年，旭輝控股將加快組織變革和人才發(fā)展，加快區(qū)域整合和經(jīng)營(yíng)下沉，授權(quán)、賦能，激活組織和人才。”林中表示，在多變的市場(chǎng)，旭輝控股需要快速裂變和協(xié)同的文化，以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向，堅(jiān)持高質(zhì)量的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定有質(zhì)量的增長(zhǎng)。