樓市“穩(wěn)需求”呼聲漸長。

近日，國家統(tǒng)計(jì)局與部分市場機(jī)構(gòu)，陸續(xù)發(fā)布了房地產(chǎn)銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國所有省市區(qū)(港澳臺(tái)地區(qū)除外)的商品房銷售均出現(xiàn)大幅度下滑，隨著疫情逐步受到控制，市場需求開始復(fù)蘇，熱點(diǎn)城市的土地市場與住宅市場先后出現(xiàn)觸底反彈趨勢。

專家表示3月的樓市銷售額只有去年同期六成，房企迫于資金壓力或采取降價(jià)措施。同時(shí)，疫情期間多個(gè)地方政府在公積金、首付比例等方面針對(duì)樓市“需求側(cè)”的放松舉措在短時(shí)間內(nèi)撤回。樓市放松與否，政策博弈不斷加劇。

有分析人士指出，“房住不炒”與“托底經(jīng)濟(jì)”兩相平衡之下，樓市政策的具體走向，或許需要等到一季度數(shù)據(jù)出爐和2020年兩會(huì)后定調(diào)。

房地產(chǎn)銷售觸底

2月，受疫情和春節(jié)淡季等多重影響，房地產(chǎn)銷售跌落谷底。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1到2月，全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。另外，70個(gè)大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚(yáng)州、蚌埠、平頂山等)2月新房“零成交”。

分地區(qū)來看，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，31個(gè)省、市和自治區(qū)的商品房銷售額與銷售面積都出現(xiàn)了兩位數(shù)的同比下滑。

其中，西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個(gè)省市區(qū)的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市場可謂冰封。

這也讓庫存壓力快速上升。易居研究院近期發(fā)布的報(bào)告稱，2月份監(jiān)測的100個(gè)城市新房去化周期達(dá)到11.7個(gè)月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個(gè)月，相比前值均出現(xiàn)了明顯攀升。

進(jìn)入3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有“報(bào)復(fù)性”買房的傳聞流出。3月16日晚8點(diǎn)，萬科推出深圳的“萬科星城”項(xiàng)目，當(dāng)晚推出的288套房源7分鐘內(nèi)全部通過線上賣完，銷售額達(dá)到了2.99億元。3月20日，蘇州的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開盤，共推出近900套房源，同樣快速售罄。

“不管是剛需還是改善需求，房地產(chǎn)行業(yè)的需求相對(duì)剛性，因此市場部分復(fù)蘇的步伐也比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，從日成交數(shù)據(jù)來看，杭州、蘇州、成都等強(qiáng)二線城市，隨著月底的臨近呈現(xiàn)出成交數(shù)據(jù)越來越好的狀況。

不過，多位分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，“復(fù)蘇”只是相對(duì)2月低谷而言，并不意味著房地產(chǎn)市場的下行趨勢已經(jīng)結(jié)束。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，3月至今，全國銷售只是恢復(fù)到了疫情前大約60%的水平，大部分城市市場只是復(fù)蘇，遠(yuǎn)談不上火熱。房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

不過，有券商機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)分析人士告訴記者，房企，尤其是頭部房企，其資金壓力或許沒有想象中的那么大。2月熱點(diǎn)城市的土地市場火熱，一定程度上顯現(xiàn)出頭部房企的資金儲(chǔ)備。3月以來各地針對(duì)房地產(chǎn)的幫扶政策，以及市場需求的復(fù)蘇，也有利于房企回款。另外，3月以來的房企發(fā)債渠道較為順暢，部分房企近期大量回購境外市場價(jià)格下跌的中資美元債，對(duì)于其降低資金成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)也有助益。

救市政策撤回后的博弈

樓市低迷的同時(shí)，各地“救市”政策頻出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟(jì)南、蘇州等多城出臺(tái)措施，包括分期繳納土地價(jià)款、降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購房契稅補(bǔ)貼等。

不過，近一個(gè)多月以來，已有多個(gè)城市在短時(shí)間內(nèi)收回了其房地產(chǎn)新政。

2月21日，駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%，一周后該政策文件被撤回。3月15日至17日，濟(jì)南發(fā)布并撤回了“預(yù)售監(jiān)管資金即征即返”“在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購政策約束”等政策。3月24日下午，海寧市發(fā)布消息稱，在3月25日至4月24日云上房博會(huì)期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執(zhí)行，當(dāng)日傍晚上述內(nèi)容同樣撤回。

多位受訪人士認(rèn)為，近期房地產(chǎn)政策調(diào)整主要是以減輕房企負(fù)擔(dān)為主。而短期房地產(chǎn)政策收回的，基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過大，屬于刺激市場而非穩(wěn)定市場的政策。

“這背后顯示的是監(jiān)管部門與地方政府的博弈。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，地方政府，尤其是三四線城市財(cái)政壓力大，松綁房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定活躍房地產(chǎn)市場的預(yù)期更強(qiáng)烈。但從中央的層面來看，保持房地產(chǎn)市場的“平穩(wěn)健康”仍然是不變的主基調(diào)。

多位受訪人士認(rèn)為，樓市政策更大的博弈在于，在房地產(chǎn)下行趨勢下，如何平衡房地產(chǎn)“房住不炒”的定位與其對(duì)經(jīng)濟(jì)的托底作用。

顧云昌指出，疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)的托底作用不會(huì)被忽視，但維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的關(guān)鍵是維持樓市的供需平衡。隨著疫情的演變，相關(guān)政策應(yīng)該會(huì)從前一階段的穩(wěn)供給，逐漸過渡到穩(wěn)需求，也就是穩(wěn)銷售上。我國不同城市之間的樓市供需關(guān)系差異很大，對(duì)于供需一直偏緊，并且隨著國家城市發(fā)展理念的變化，將會(huì)對(duì)持續(xù)人口流入的一二線中心城市，和前一個(gè)樓市周期明顯透支了需求的三四線城市，采取不同的政策力度。

在張大偉看來，穩(wěn)需求應(yīng)當(dāng)主要針對(duì)剛需，“房住不炒”與支持剛需購房并不矛盾，針對(duì)首套房和真實(shí)改善需求的政策可以適當(dāng)放松。比如調(diào)整首套房的利率和首付比例、扶持“賣一買一”的真實(shí)改善需求，嚴(yán)打“假離婚”等政策應(yīng)該得到落實(shí)。