近期深圳寫字樓租金“腰斬”的傳言開始在社交媒體上流傳，并認(rèn)為南山科技園為核心重災(zāi)區(qū)，包括柔宇科技等公司將關(guān)掉南山科技園辦公地，搬遷至坪山工廠。

但事實(shí)情況是這樣嗎？

實(shí)地探訪：未見退租，空置率持平19年末

4月8日，券商中國(guó)記者到達(dá)柔宇科技位于深圳南山區(qū)所在辦公地——南山區(qū)學(xué)府路63號(hào)高新區(qū)聯(lián)合總部大廈，該大廈企業(yè)已經(jīng)全面復(fù)工，門口有物業(yè)工作人員值班并配備了體溫監(jiān)測(cè)機(jī)器。柔宇科技辦公所在地位于聯(lián)合總部大廈16樓至19樓。

記者抵達(dá)柔宇科技前臺(tái)19樓發(fā)現(xiàn)，該公司并無異樣，員工正常上下班，前臺(tái)工作人員也表示未曾聽說要搬離南山高新區(qū)辦公地的說法。

南山區(qū)柔宇科技辦公場(chǎng)所

而聯(lián)合總部大廈的物業(yè)方工作人員也表示，聯(lián)合總部大廈業(yè)企業(yè)入住率高，目前已經(jīng)沒有多余的寫字樓面積可以對(duì)外出租。

據(jù)了解，聯(lián)合總部大廈總層高地上52層、地下4層，占地面積5307.3平方米，總建筑面積125075.17平方米，此前公開招租面積為12284.95平方米。

聯(lián)合總部大廈

全球房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行研究報(bào)告指出，受疫情影響，春節(jié)至2020年一季度末深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)基本處于停滯狀態(tài)，已成交的租賃或買賣活動(dòng)幾乎都在春節(jié)前完成。

因此，在商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)嚴(yán)重受阻的當(dāng)下，招商及退租等市場(chǎng)活動(dòng)鮮有發(fā)生，截至2020年第一季度末深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心并未見大面積退租的情況，今年一季度全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率為4.1%，與2019年末基本持平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新冠肺炎疫情短期對(duì)相關(guān)企業(yè)帶來一定的收入水平下降壓力，而除了租金壓力，企業(yè)還面臨員工成本等壓力。

“不過，寫字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)還是有些不一樣，住宅市場(chǎng)受新冠肺炎影響是立竿見影的，但是寫字樓市場(chǎng)受到影響是有一定滯后的，”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)券商中國(guó)記者表示，目前住宅市場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)恢復(fù)了，寫字樓市場(chǎng)的恢復(fù)可能要到第四季度。

戴德梁行研究報(bào)告也認(rèn)為，疫情的傳播及相關(guān)的防疫舉措對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成的沖擊恐令部分資金實(shí)力相對(duì)較弱的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶面臨生死考驗(yàn)，并進(jìn)一步在短期的空置率指標(biāo)中得以體現(xiàn)，預(yù)計(jì)隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，第二季度深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率將有所上升。

“但隨著疫情逐漸被控制，預(yù)計(jì)四季度的商業(yè)市場(chǎng)有望迎來復(fù)蘇，同期商家調(diào)整后的年度發(fā)展計(jì)劃逐步落定，商用物業(yè)的尋租需求也有望逐漸恢復(fù)，” 戴德梁行研究報(bào)告指出。

深圳寫字樓為何空置率高?供給太多!

不過，深圳市場(chǎng)之所以容易出現(xiàn)寫字樓退租等傳言，其背后原因確實(shí)存在。但主因不是需求，而是供給，因?yàn)樾碌臉潜P不斷興起，新的寫字樓物業(yè)不斷進(jìn)入市場(chǎng)，隨處可見新的寫字樓廣告。

戴德梁行報(bào)告顯示，今年一季度，深圳3座甲級(jí)寫字樓投入使用，帶來共計(jì)30萬平方米的新增供應(yīng)，全市存量推升至582.4萬平方米。而業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)的大面積入駐令供應(yīng)的去化取得一定成效，全市吸納量在此帶動(dòng)下達(dá)到85587平方米。

同時(shí)，經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)季度的需求疲軟，又臨近新年換租節(jié)點(diǎn)，業(yè)主給予更多租金優(yōu)惠留住到期租戶，一季度全市租金環(huán)比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此舉在一定程度上加速存量物業(yè)空置面積的去化，但在大體量新增供應(yīng)的影響下，深圳市空置率仍環(huán)比上漲2.6個(gè)百分點(diǎn)24.6%，空置率繼續(xù)位居一線城市第一位。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，深圳市寫字樓空置率在2019年末22%基礎(chǔ)上環(huán)比上升至24.6%，其次為上海寫字樓空置率為21%，環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，北京寫字樓空置率13.6%，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，空置率最低的為廣州市，僅為5.2%。

針對(duì)深圳寫字樓空置率一線城市最高的現(xiàn)象，去年8月深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人曾表示，實(shí)際上，深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區(qū)寫字樓項(xiàng)目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項(xiàng)目存在暫時(shí)性空置，是正常的情況。一般來說，寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間。

一季度報(bào)告顯示，從深圳各區(qū)的表現(xiàn)來看，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個(gè)別商務(wù)空間運(yùn)營(yíng)商租約到期，空置率環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至14.98%，租金環(huán)比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下租金環(huán)比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率則有一定的改善微降至16.04%。三個(gè)新增供項(xiàng)目均位于南山區(qū)，空置率繼續(xù)環(huán)比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

線上娛樂、大數(shù)據(jù)行業(yè)將成需求亮點(diǎn)

可以預(yù)見的是，在境內(nèi)疫情影響之下需求端低迷和供應(yīng)增加之下，全年寫字樓將面臨租金壓力和高空置率的局面。

戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)仍尚待恢復(fù)，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響或?qū)⒂诙径乳_始顯現(xiàn)。

疫情期間在建項(xiàng)目工期相應(yīng)延后直接影響全年供應(yīng)，預(yù)計(jì)不少項(xiàng)目入市時(shí)間將延至明年，此外部分原定于上半年入市的項(xiàng)目恐將于年底扎堆入市，對(duì)于剛剛從疫情中恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的寫字樓市場(chǎng)而言無疑又要迎來一場(chǎng)大考。

“盡管項(xiàng)目延期概率大增，但未來五年持續(xù)高供應(yīng)的趨勢(shì)不改，在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探，”上述報(bào)告指出。

不過，在疫情影響之下，寫字樓的需求主體也在發(fā)生變化。

例如，受疫情影響部分品牌有意放緩或擱置擴(kuò)張計(jì)劃，如星巴克預(yù)計(jì)受到疫情影響中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)在第一季度的營(yíng)收將減少最多4.3億美元，并宣布暫停中國(guó)開店計(jì)劃。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端表示，目前金融、專業(yè)服務(wù)以及中小規(guī)模科技公司等換租擴(kuò)租需求相對(duì)謹(jǐn)慎，有實(shí)力的科技公司則在更長(zhǎng)的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報(bào)價(jià)等方面爭(zhēng)取更多權(quán)益。供應(yīng)端來看，成熟優(yōu)質(zhì)物業(yè)展現(xiàn)出更高的抗壓性，給予的租金減免相對(duì)有限;而部分空置水平較高的新物業(yè)則更愿意以低于市場(chǎng)平均水平的租金價(jià)格吸引優(yōu)質(zhì)客戶，以期在后續(xù)可見的需求疲態(tài)中提前鎖定稀缺的客戶資源。

“雖疫情對(duì)眾多行業(yè)造成重創(chuàng)，但也加速了線上娛樂、線上即時(shí)配送、5G大數(shù)據(jù)、保險(xiǎn)健康等行業(yè)的逆勢(shì)前行，相關(guān)需求已于季度末逐漸活躍于深圳寫字樓租務(wù)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)后續(xù)將成為深圳甲級(jí)寫字樓需求的亮點(diǎn)。”張曉端表示。