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廈門拍出史上首幅百億地塊 上海泰鳴貿是何方神圣?

2020-04-24 09:55:03    來源:國際金融報    

索爾仁尼琴在《古拉格群島》中那句名言用來形容此次廈門島上百億地王迷局頗為契合——“我們都知道他們在說謊,他們也知道他們在說謊,他們知道我們知道他們在說謊,我們也知道他們知道我們知道他們在說謊,但是他們依然在說謊。”

誰的地王?

4月22日,廈門拍出史上首幅百億地塊。

當日廈門共出讓3宗地塊,分別位于思明區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)。

廈門樓市有其自身的特殊性,分島內、島外兩個市場。島內及本島上僅有的兩個行政區(qū),思明和湖里,158平方公里的面積占廈門總面積不到十分之一,卻聚集了廈門一半的人口。人多地少、配套完善、教育資源優(yōu)異讓廈門島內房價始終高居不下。

此次土拍引發(fā)最多關注的在于“思明2020P01地塊”,寸土寸金島內,土地資源稀缺,極少有新地塊出讓,思明區(qū)上一次宅地出讓還得追溯到2010年,因此該地塊毫無懸念成為本場土拍中起價最高的地塊。

根據出讓公告,上述地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側地塊,為住宅、商業(yè)用地,土地面積59562平方米,總建面204650平方米,容積率3.53,地塊起拍樓面價35182元/平方米,起拍總價72億元。

不過,該地塊被設置了最高限價,地塊內商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米。但是允許競得人分三期建設,分三期申請宗地商品房預售許可證,并分三期對外公開銷售,首期應于項目開工之日起12個月內申請并對外公開銷售。出讓文件顯示,本次土拍采用“不設拍賣底價,價高者得”方式出讓。

最終,上海泰鳴貿易有限公司(下稱“上海泰鳴”)以103.55億元競得,折合樓面價50598.5元/㎡,溢價率43.8%。

這是廈門首個破百億的地塊,同時刷新了廈門總價和單價地王項目。

引發(fā)市場一陣驚嘆后,舉牌環(huán)節(jié)高調廝殺的上海泰鳴卻陷入沉寂,始終未有房企認領該地塊。

市場好奇,從中海、綠城、建發(fā)、華發(fā)、金茂等一眾房企嘴邊虎口奪食的上海泰鳴究竟是何方神圣?

天眼查顯示,上海泰鳴成立于2020年4月9日,注冊資本100萬元,法定代表人蔡思鵬,工商登記行業(yè)為批發(fā)業(yè),經營范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產品零售、市場營銷策劃。

一家成立僅13天,注冊資本100萬的貿易公司跨區(qū)域豪擲百億奪地,無疑為這場創(chuàng)紀錄的土拍增加了新的懸念和看點。

“馬甲”疑云

隨后,不斷有聲音指出,上海泰鳴實為中駿集團的“馬甲”。

數名房企內部員工對《國際金融報》記者表示,該地塊最終競得者為中駿,且有消息人士稱中駿董事局主席黃朝陽曾現身土拍現場。《國際金融報》記者在中駿內部系統(tǒng)上查詢到與上海泰鳴法人同名的蔡思鵬,職務為中駿集團資金管理部的一名資金主管。

更多從業(yè)者化身福爾摩斯,欲將這場蹊蹺的地王案探個究竟,多條線索均開始指向中駿。

天眼查顯示,上海泰鳴注冊地為上海市閔行區(qū)滬青平公路277號5樓,巧合的是,中駿旗下上海駿寧房地產開發(fā)有限責任公司注冊地址也正位于此。

此外,上海泰鳴100%的控股股東達源國際有限公司(下稱“達源國際”)是一家成立于香港的私人股份有限公司。

《國際金融報》記者從香港公司查冊中心網站查詢到,達源國際董事是黃倫,黃倫的另一個身份為黃朝陽之子,2017年升任中駿執(zhí)行董事。達源國際的注冊地址為香港銅鑼灣軒尼詩道500號希慎廣場某號房,與中駿年報中披露的香港注冊地重合。

不僅如此,達源國際背后的股東為悅泰發(fā)展有限公司(下稱“悅泰發(fā)展”),其正是中駿的“馬甲”公司,中駿曾在公開市場多次以悅泰發(fā)展名義拿地。

2017年、2018年,悅泰發(fā)展兩度代表中駿拿下南昌縣地塊。此外,江蘇徐州銅山區(qū)2017-27地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元42-07地塊皆為悅泰發(fā)展為中駿所拿。

即便如此,中駿方面依然予以否認,其相關人員對《國際金融報》記者表示,與分公司和投拓確認不是中駿。

一邊是多條線索指向的漸趨明朗,一邊是咬緊牙關的拒不承認。中駿連續(xù)否認的態(tài)度讓市場不解。

涉嫌“圍標”

有媒體根據競拍現場競價過程指出,中駿和馬甲公司“上海泰鳴”交替競價,抬高低價,存在“圍標”的可能。

根據《廈門市自然資源和規(guī)劃局關于2020P01等三幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告》中商品房的預售要求,競買申請人之間不得私下串通,采取“圍標、串標”等方式排擠其他競買申請人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當利益等。如有上述行為,一經查實出讓人將取消競得人的競得資格,解除出讓合同,無息退還土地出讓價款,競買保證金不予退還。并且將該企業(yè)列入誠信黑名單,限制其及其關聯企業(yè)(指與該企業(yè)具有直接或間接控股關系的企業(yè))今后不得參與廈門市土地礦產資源交易市場拍賣活動。

某規(guī)模房企區(qū)域投資總對《國際金融報》記者表示,“僅憑目前有限的信息尚不足論斷”,其坦言,“馬甲公司在競拍市場是常見現象,土拍條款中并未規(guī)定除主體參拍外禁止攜帶馬甲競拍。”有頭部房企投拓部人士對此表示贊同,其直言,“這么多家參拍,且溢價這么高,中駿的行為不算圍標。”

上述規(guī)模房企區(qū)域投資總分析道,馬甲公司參與競拍或存在多重背景,可能有融資上的考慮(參與資金非自有資金),也有可能是中駿代持,背后是多方或資方一起參與。而中駿的“撇清關系”,除了低調不想放大地王效應外,或也有其他考量,如通過項目擴大規(guī)模,而不將負債體現到上市公司中。

重金吃下地王后,中駿也面臨著消化難題?!秶H金融報》記者請多名投拓人士據50598.5元/㎡樓面價進行保本價測算,給出的區(qū)間大約在6.8萬-7.2萬元/㎡左右,而該地塊被設置了最高限價,地塊內商品住房的銷售均價不得超過70800元/㎡。這也意味著,項目的盈利空間并不大,甚至面臨著虧本入市的風險。

中駿的豪賭

事實上,廈門市場是中駿近來的一場豪賭。

2018年12月,中駿集團以38.05億元、樓面價39090元/平方米、溢價率18.4%競得廈門枋湖2018P03地塊,2019年11月,中駿“二刷”紀錄,以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊,成交樓面價4.51萬元/平方米,溢價率超過30%。

這場豪賭讓中駿嘗到了甜頭,2019年廈門房企商品房銷售排行榜中,中駿僅次于建發(fā),以57.46億元位居第二,市占率達到8.7%。

不止廈門,今年以來,中駿在各地加碼拿地。2020年一季度,中駿新增貨值168億元,位列TOP23,遠高于其銷售額的42名。

黃朝陽在業(yè)績會上說,拿地是生死線。受疫情影響,中駿今年的業(yè)績目標由原來的1050億下調至930億元,但內部依然是按千億目標推進。

然而除了規(guī)模的增長,中駿顯然需要更全面的兼顧。

在剛剛結束的2019年,中駿公司合同銷售金額增長56.7%至805.01億元,收益增長20.2%至213.7億元,毛利率下降4.1%至27.6%,凈利增長9.4%至40.23億元。

4月9日,三大國際評級機構之一的標普將中駿集團控股的展望從“穩(wěn)定”下調至“負面”,原因是中駿2019年的業(yè)績明顯低于預期,公司收入確認放緩、盈利能力疲弱以及持續(xù)的高額土地投資,高企的杠桿率在未來一至兩年內也不太可能有大幅改善。

標普預計,到2020年,中駿的收入將增長38%-40%,達到280億-290億元,而在2019年,其收入僅增長了20%。強勁的收入增長將支撐該公司的信用狀況,但現有項目面臨去庫存壓力,因此仍有收入可能低于當前預估的風險。

關鍵詞: 廈門 百億地塊
[責任編輯:h001]

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