突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯沖擊，不僅房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，而且房?jī)r(jià)漲幅回落明顯。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、房企到位資金等指標(biāo)累計(jì)增幅均斷崖式下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落，其中，二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅58個(gè)月來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，24城無(wú)成交。不過(guò)，值得注意的是，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.5%，位居全國(guó)第三。

與此同時(shí)，1-2月累計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%，商品房銷(xiāo)售面積同比大降39.9%，銷(xiāo)售額同比大降35.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情影響，房地產(chǎn)多指標(biāo)斷崖式下跌在預(yù)料之中，近期各地陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后，投資、銷(xiāo)售等指標(biāo)將會(huì)好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，日前，濟(jì)南調(diào)整了先行區(qū)直管區(qū)內(nèi)限購(gòu)政策;而此前在多地穩(wěn)地產(chǎn)政策中，駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購(gòu)松綁、寶雞爭(zhēng)取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)政策，統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在回應(yīng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

二手房?jī)r(jià)指數(shù)58個(gè)月首次轉(zhuǎn)負(fù)

受疫情影響，2月全國(guó)多地售樓處、中介門(mén)店暫停開(kāi)放，樓市成交被按下“暫停鍵”。

數(shù)據(jù)顯示，2月，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，其中新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量為21個(gè)，比1月減少26個(gè);二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量為14個(gè)，比1月減少19個(gè)。

從新房?jī)r(jià)格看，初步測(cè)算，2月，4個(gè)一線城市環(huán)比持平，1月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。31個(gè)二線城市環(huán)比微漲0.1%，漲幅比1月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，武漢、石家莊和太原等12個(gè)城市受疫情影響無(wú)成交，價(jià)格視為沒(méi)有變動(dòng)(環(huán)比指數(shù)為100，下同)。35個(gè)三線城市環(huán)比微漲0.1%，漲幅比1月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，揚(yáng)州、蚌埠和平頂山等7個(gè)城市無(wú)成交。

從更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，初步測(cè)算，2月，4個(gè)一線城市環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。31個(gè)二線城市環(huán)比持平，武漢、石家莊和呼和浩特等12個(gè)城市無(wú)成交。35個(gè)三線城市環(huán)比由1月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，包頭、錦州和揚(yáng)州等12個(gè)城市無(wú)成交。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)看，2月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是該漲幅在連續(xù)58個(gè)月為正后首次轉(zhuǎn)負(fù)，充分說(shuō)明市場(chǎng)在降溫。這也說(shuō)明房東在不斷調(diào)整定價(jià)策略，以應(yīng)對(duì)新冠肺炎所帶來(lái)的沖擊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為也表示，2月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是2014年來(lái)最差的一次，疫情影響下，樓市基本冰封，多個(gè)城市無(wú)成交，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量是59個(gè)月來(lái)最少的月份，上漲城市占比僅25%，少數(shù)上漲的城市主要原因也是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的慣性，在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新房限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計(jì)口徑為網(wǎng)簽價(jià)格的新房數(shù)據(jù)依然上行，而大部分城市的新房?jī)r(jià)格失真。

易居研究院研究員王若辰預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)降溫，未來(lái)幾個(gè)月70城二手房?jī)r(jià)漲幅仍將保持負(fù)值。

不過(guò)，對(duì)于二手房成交量，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，近兩周重點(diǎn)18城鏈家二手成交量環(huán)比分別增加了89.7%、64%，增速較快。和去年同期3月的小陽(yáng)春對(duì)比，重點(diǎn)18城市的鏈家二手成交量恢復(fù)至去年同期水平的30%以上，新增房源已經(jīng)恢復(fù)至去年同期水平的60%左右，新增客源(主要來(lái)自線上)已經(jīng)超過(guò)去年同期水平，前期堆積的需求較為強(qiáng)勁，隨著線下活動(dòng)的恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來(lái)二手房成交量將會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。

投資銷(xiāo)售等多指標(biāo)斷崖式下跌

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示樓市降溫明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售等多指標(biāo)降幅更大。

從投資數(shù)據(jù)看，1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%;房屋新開(kāi)工面積10370萬(wàn)平方米，同比下降44.9%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%;土地成交價(jià)款440億元，同比下降36.2%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受各地停工等影響，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。不過(guò)也要看到，近期對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的做法中，房地產(chǎn)穩(wěn)定企業(yè)投資、降低企業(yè)成本的動(dòng)作有很多，包括土地競(jìng)拍保證金比例下調(diào)、土地出讓金允許緩繳、房企施工周期可以調(diào)整、房企預(yù)售資金監(jiān)管約束減少等，這客觀上使得后續(xù)開(kāi)發(fā)投資有反彈和轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，1—2月份，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%;商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。

“2月份大部分城市房地產(chǎn)處于停擺狀態(tài)，所以1-2月份的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)斷崖式下調(diào)是正?，F(xiàn)象。1-2月份所有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)跌幅巨大，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)一定程度上低估了市場(chǎng)的真實(shí)變化，2月單月成交量基本只有正常月份的10%，市場(chǎng)實(shí)際數(shù)據(jù)比現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)跌幅更大。但這屬于疫情下的停擺，市場(chǎng)更關(guān)注3-4月份疫情逐漸平穩(wěn)后的表現(xiàn)。”張大偉說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1月數(shù)據(jù)不算特別差，主要是2月份部分城市零成交或低成交拖累效應(yīng)很明顯。“但是我們對(duì)房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不悲觀，尤其是此前深圳個(gè)別豪宅項(xiàng)目，總價(jià)在2000萬(wàn)以上的，也出現(xiàn)了銷(xiāo)售過(guò)程中‘戴口罩秒光’的現(xiàn)象，也繼續(xù)說(shuō)明市場(chǎng)需求依然存在。后續(xù)交易是否啟動(dòng)，關(guān)鍵看疫情防控工作的情況，尤其是人員可以流動(dòng)的狀況。”他說(shuō)。

2月末，商品房待售面積53004萬(wàn)平方米，比2019年末增加3184萬(wàn)平方米。張大偉指出，這是時(shí)隔3年去庫(kù)存后再次出現(xiàn)庫(kù)存明顯上漲。

從房企到位資金看，1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。

統(tǒng)計(jì)局再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

近期，為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，全國(guó)多地出臺(tái)了穩(wěn)地產(chǎn)政策，不過(guò)，駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購(gòu)松綁、寶雞爭(zhēng)取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。

日前，濟(jì)南發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)濟(jì)南綠色建設(shè)國(guó)際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》，其中，在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整，明確在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)規(guī)定從發(fā)展綠色建筑的角度鼓勵(lì)購(gòu)房需求的釋放，雖然是針對(duì)綠色建筑的，但是提到了限購(gòu)政策調(diào)整，考慮到近期關(guān)于購(gòu)房政策放松的各種預(yù)期，預(yù)計(jì)此次濟(jì)南政策會(huì)很受外部關(guān)注。

“近期關(guān)于寶雞、駐馬店等城市的政策松綁又撤回，客觀上使得各地政策出臺(tái)會(huì)更加保守，尤其是在購(gòu)房政策方面，所以此類(lèi)政策后續(xù)在執(zhí)行中也會(huì)面臨一定的壓力，建議地方政府做好解釋工作。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在回應(yīng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資數(shù)據(jù)下降時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策非常明確，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。這些年實(shí)施因城施策，強(qiáng)化和落實(shí)地方城市主體責(zé)任。這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，這樣一種局面已經(jīng)基本形成，特別是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的局面已經(jīng)初步形成。對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展政策，他說(shuō)，還是要按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這也是明確的。(張達(dá))