一、

承包租賃合同注意事項(xiàng)

簽訂租賃合同時，應(yīng)明確注意的內(nèi)容：

(1)租賃期限、租金支付及計(jì)算方式;

(2)租賃期限內(nèi)房屋的維修及費(fèi)用由誰承擔(dān);

(3)物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān);

(4)物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修的問題;

(5)是否可以轉(zhuǎn)租;

(6)租賃登記的辦理;

(7)業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理權(quán)方面的授權(quán);

(8)根據(jù)物業(yè)使用人承租物業(yè)的用途不同而應(yīng)注意的事項(xiàng)。

二、

租賃合同糾紛訴狀

原告 xxx，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

被告 xxx，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

被告 xxx，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

訴訟請求

一、要求判令解除原、被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》;

二、要求判令兩被告返還租用房屋;

三、要求判令兩被告支付房屋租金人民幣156，000元;

四、要求判令兩被告支付遲延支付租金的違約金人民幣55，836元(按每天所欠租金的3‰暫計(jì)至起訴之日，實(shí)際要求計(jì)算至被告履行之日);

五、要求判令兩被告支付房屋使用費(fèi)人民幣12，000元(暫計(jì)至2008年4月20日，實(shí)際要求計(jì)算至被告返還房屋之日);

六、要求判令兩被告支付使用承租房屋產(chǎn)生的水、電和燃?xì)獾荣M(fèi)用(暫計(jì))人民幣60，676.68元(實(shí)際要求計(jì)算至被告返還所占用房屋之日);

七、要求判令兩被告支付物業(yè)管理費(fèi)人民幣2，290.86元(2008年01月至03月的費(fèi)用，實(shí)際要求計(jì)算至被告返還占用房屋之日);

八、本案訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

2007年4月20日，被告因(飯店)店鋪經(jīng)營需要而與原告簽訂《上海市房屋租賃》，合同約定：原告將其位于松江區(qū)xxx鎮(zhèn)xxx北路xxx號、xxy號和xxz號的房屋(以下簡稱“該房屋”)出租給被告毛xxx、葉xxx。該房屋的租期為2007年4月20日至2012年5月31日止，其中，2007年4月20日至2007年5月31日為免租期。該房屋月租金為人民幣36，000元(叁萬陸仟圓整)，且該租金自合同簽訂之日起12個月內(nèi)不變。另外，月租金的支付方式為：租金按每三個月為一期支付，被告于本合同簽訂后7個工作日內(nèi)支付首期租金，以后支付時間為每年的8、11、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，則每日按應(yīng)付未付部分的3‰支付違約金。此外，租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備和物業(yè)管理等費(fèi)用由被告承擔(dān)。

合同簽訂后，被告在租賃期內(nèi)未按期支付租金和水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理等費(fèi)用，已構(gòu)成根本性違約，嚴(yán)重?fù)p害原告合法權(quán)益。經(jīng)原告多次催討后，被告仍未支付上述費(fèi)用。因此，根據(jù)《上海市房屋租賃合同》第九條第二款之規(guī)定，原告于2008年4月09日發(fā)出《解除合同通知書》。

綜上，原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，特訴至貴院，請依法支持原告訴請。

此致

人民法院

具狀人：

年 月 日

三、

租賃合同的概念

租賃合同是出租人將租賃物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。

(一)租賃物的名稱;

(二)租賃物的數(shù)量;

(三)用途;

(四)租賃期限;

(五)租金及其支付期限和方式;

(六)租賃物的維修和保養(yǎng)。

(七)違約責(zé)任

除以上主要條款外，當(dāng)事人還可以另行約定其他條款。如，擔(dān)保條款。

1.對合同主體資格未進(jìn)行認(rèn)真審查，對方無履約能力。在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進(jìn)行欺詐的多為出租人。主要因?yàn)樵谟喠⒑贤拔磳Τ凶馊说闹黧w資格及資信能力進(jìn)行審查致使租賃物無法收回或無法按期收回租金。

2.代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂租賃合同。

在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被代理人承受。但代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定有可能會給合同另一方當(dāng)事人造成損失。

3.租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的漏洞。

a.對標(biāo)的物約定不明確，尤其是對租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛;

b.對標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用;

c.租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

4.租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。履行中常見的欺詐主要有：

b.出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说倪^錯所引起為條件。 c.承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。 d.承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。 e.承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。 f.承租人逾期不返還租賃物。

5.出租人利用租賃物套取押金。