一、

抵押后租賃是否有效

民法典規(guī)定，房屋抵押期間出租的，出租合同具有法律效力，但不得對(duì)抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百九十五條 【抵押財(cái)產(chǎn)的范圍】債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附著物;

(二)建設(shè)用地使用權(quán);

(三)海域使用權(quán);

(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通運(yùn)輸工具;

(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

第四百零五條 【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

二、

出租物在租賃前被抵押承租人是否優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

出租物在租賃前被抵押承租人是沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租物在租賃前已經(jīng)存在抵押的，抵押權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

三、

租賃可否對(duì)抗抵押權(quán)

要看哪個(gè)權(quán)利登記在先，租賃權(quán)登記設(shè)立在先的，可以對(duì)抗抵押權(quán);租賃權(quán)登記設(shè)立在后的不可以對(duì)抗抵押權(quán)。

根據(jù)《民法典》第四百零五條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。