目前，房地產(chǎn)市場或許正面臨著史上最復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢。一方面，受國內(nèi)疫情的影響，二月份樓市銷售斷崖式下滑，“云賣房”模式應(yīng)運(yùn)而生;另一方面，全球疫情蔓延導(dǎo)致金融市場大范圍暴跌，流動(dòng)性危機(jī)中各國相繼降息、推出QE等寬松救市措施，但巨大的經(jīng)濟(jì)損失已無可避免。

全球金融風(fēng)暴下，對于高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無異于雪上加霜。而萬科、恒大等龍頭房企發(fā)布的2019年年報(bào)，也給樓市蒙上一層陰影。不過，部分城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，房價(jià)則呈現(xiàn)出穩(wěn)中有落的局面。

萬科銷售毛利下降，恒大凈利腰斬

不僅凈利低于市場預(yù)期的410.29億元，增速也創(chuàng)出近4年來新低。

3月17日，萬科公布了2019年的年報(bào)，2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 388.7億元，同比分別增長23.6%和 15.1%，此外，在銷售增速、盈利能力等方面，萬科的表現(xiàn)也難以讓投資者滿意。

銷售增速同樣創(chuàng)出近4年來新低

年報(bào)顯示，萬科2019年實(shí)現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%;實(shí)現(xiàn)銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。銷售面積增速快于全國同期(2019年全國商品房銷售面積增速為-0.1%)，銷售金額增速慢于全國同期(2019年全國商品房銷售金額增速為6.5%)。，其2018年、2017年、2016年銷售額增速分別為14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，

其中核心凈利潤約為408億元，同比下滑48%；凈利潤約為335億元，同比下滑50%。

另一家房企龍頭的業(yè)績更不如人意。3月22日晚間，中國恒大發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)期2019年全年核心業(yè)務(wù)凈利潤及凈利潤有所下降，公司表示利潤下滑主要是售價(jià)較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致交樓單價(jià)下降所致。

全國房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)大幅下跌

萬科、恒大等龍頭房企業(yè)績不及預(yù)期，但一線房企保利、融創(chuàng)等卻有良好的增長。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)的黃金歲月已經(jīng)過去，距離2012年萬科首提白銀時(shí)代，也已經(jīng)過去了八九年之久。萬科總裁祝九勝認(rèn)為，“整個(gè)行業(yè)毛利的下降”，都“可能是長期的趨勢”。

一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會(huì)的主題甚至成為了“活下去”。新冠疫情的出現(xiàn)，“活下去”更面臨挑戰(zhàn)。萬科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績會(huì)上直言，今年爆發(fā)的新型冠狀病毒疫情對每個(gè)人、每家企業(yè)、每個(gè)行業(yè)都意味著巨大的困難和挑戰(zhàn)。

近期國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，已經(jīng)說明了一些問題。2020年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.01萬億元，同比下降16.3%，增速較2019年全年放緩26.2百分點(diǎn)。2020年1-2月商品房銷售面積8475萬平米，同比減少39.9%。

多地出臺(tái)扶持政策，房住不炒依然是主基調(diào)

作為全年銷售數(shù)十萬億元的行業(yè)，房地產(chǎn)市場關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活各個(gè)方面，穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2月以來，已經(jīng)有70余省市發(fā)文扶持樓市，但同時(shí)也有多個(gè)“救市”政策被叫停。

但仍多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)。

2月以來國家層面也從降低融資難度、為企業(yè)減負(fù)、放寬公積金限制等多方面入手出臺(tái)樓市扶持政策，上周，銀保監(jiān)副主席在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，堅(jiān)決落實(shí)房住不炒的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融政策仍然會(huì)維持現(xiàn)狀而不是放松

東興證券認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策基調(diào)不變。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)信托額度不可超過2019年底水平。3月17日銀保監(jiān)會(huì)官員表示房貸政策基調(diào)未變。3月20日，1年期和5年期LPR報(bào)價(jià)4.05%和4.75%，與上次持平。同一天監(jiān)管部門明確要求2020年全年專項(xiàng)債不得用于土地儲(chǔ)備、棚改等與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。以上央行操作和監(jiān)管層表態(tài)顯示。但判斷后續(xù)伴隨國內(nèi)外貨幣政策寬松周期的延續(xù)，房企融資或?qū)⒗^續(xù)邊際改善。尤其是商業(yè)銀行，在穩(wěn)住息差的動(dòng)力下，有望對長久期高收益率的開發(fā)貸加以支持。

“云賣房”萌芽，銷售開始恢復(fù)，房價(jià)穩(wěn)中有落

新冠肺炎疫情讓今年年初的樓市進(jìn)入“冰凍”狀態(tài)，各地售樓處紛紛關(guān)閉，不少房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上“自救”。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，前200強(qiáng)房企中已有143家房企在線上“云賣房”。這其中名頭最響亮的，當(dāng)屬恒大的“恒房通”。恒大日前宣布，在全面實(shí)施“網(wǎng)上賣房”后，該公司2月份共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購總套數(shù)99141套，優(yōu)惠后房屋總價(jià)值1026.7億元。

恒大2月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)447.3億元，同比大增約108%，合約銷售面積513.8萬平方米，同比大增約154%，均位居行業(yè)首位。

“云賣房”已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)在了銷售業(yè)績上。3月5日恒大公告顯示，截至2月末，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額853億元。2月單月和前兩月銷售情況，中國恒大均位列行業(yè)第一位。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上主要是受疫情影響，是“非常時(shí)期的非常辦法”，還處于起步和試水階段。短期內(nèi)，線上賣房不會(huì)替代線下銷售，但會(huì)是線下銷售的重要補(bǔ)充手段。

隨著國內(nèi)疫情的緩解，售樓處開始解封，房企銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回升，部分城市甚至出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。3月16日晚8點(diǎn)，萬科通過線上賣房的方式推出深圳“萬科星城”項(xiàng)目，開盤1分鐘銷售額達(dá)12億，7分鐘售光288套房。3月20日，蘇州的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項(xiàng)目，幾乎都是“秒光”。3月25日晚8點(diǎn)，北京網(wǎng)紅新盤20分鐘熱銷814套。

蘇州、南京、杭州三城復(fù)蘇力指數(shù)位居前三。

樓市復(fù)蘇的腳步越來越近。貝殼研究院近日發(fā)布的《房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》顯示，二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在鏈家覆蓋的18個(gè)城市中，上上周(3月16日至22日)成交量已經(jīng)相當(dāng)于去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產(chǎn)市場新房成交已恢復(fù)至年初水平的7成。

更可喜的是，疫情并未對房價(jià)構(gòu)成重大影響，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的局面。3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市中，21城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，26城環(huán)比持平，23城環(huán)比下跌。二手房方面，27城房價(jià)環(huán)比下跌、29城持平，僅14城環(huán)比上揚(yáng)，且多以微漲為主。

二季度回暖預(yù)期較高，眾多機(jī)構(gòu)看好地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)需求、房企融資等在二季度得以明顯改善預(yù)期仍較高。

東莞證券認(rèn)為，短期銷售大幅回落主要是受疫情影響，居民外出受阻、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停頓及售樓處關(guān)閉等特殊情況導(dǎo)致的，并不代表行業(yè)本身基本面迅速轉(zhuǎn)差，也并非銷售需求急劇收縮的真實(shí)反映。隨著疫情受到控制并且逐步消退，行業(yè)景氣度將會(huì)較快地恢復(fù)到正常水平，短期抑制的需求得到回補(bǔ)彈性較大。

地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)可能比樓市的機(jī)會(huì)更為確定

另外，分析人士普遍認(rèn)為，在全球降息潮的背景下，我國貨幣政策寬松預(yù)期有望增強(qiáng)，房產(chǎn)保值、房貸利率下降等因素影響下，樓市的表現(xiàn)依然值得期待。相比較而言，，尤其是基本面穩(wěn)健、盈利確定性較強(qiáng)、且分紅率較高的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司，在全球各大經(jīng)濟(jì)體無風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，投資價(jià)值持續(xù)凸顯。

同時(shí)疫情僅影響短期購房行為而不影響中期購房需求，地產(chǎn)的壓艙石作用凸顯。

進(jìn)入新年以來，地產(chǎn)板塊持續(xù)被眾多機(jī)構(gòu)看好，接近40家機(jī)構(gòu)發(fā)布行業(yè)研究報(bào)告，評級(jí)多為看好、推薦、增持等。中信建投認(rèn)為，未來政策邊際改善仍有空間，近日國新辦維護(hù)金融市場穩(wěn)定發(fā)布會(huì)上，央行表示要繼續(xù)保持流動(dòng)性的合理充裕，全球各大央行也采取積極措施，整體利率下行對板塊估值構(gòu)成支撐。

地產(chǎn)板塊估值處于歷史低位，股息率吸引力較大

受到疫情、國外股市暴跌等多方面因素影響，A股、港股地產(chǎn)股也出現(xiàn)大幅下挫，主要龍頭股估值逼近歷史低位，股息率則達(dá)到歷史高位。申萬一級(jí)房地產(chǎn)指數(shù)近期市盈率逼平歷史最低的8.09倍水平，最新市盈率為8.64倍;最新市凈率1.23倍，接近歷史最低1.13倍水平，股息率則達(dá)到3.24%，達(dá)到歷史相對高位(歷史最高為3.79%)。未來隨著2019年年報(bào)的不斷披露，股息率水平有望進(jìn)一步升高。

萬科A

具體到個(gè)股方面，最新市盈率為7.7倍左右，最新市盈率為6.8倍左右，二者估值均處于歷史相對低位。在估值處于歷史低位的情況下，主要龍頭股的股息率同樣處于歷史相對高位水平。萬科A股息率接近4%，保利地產(chǎn)按照2018年分紅計(jì)算最新股息率超過3%。

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