證券時報記者 賀覺淵

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，全國房貸最低首付款比例和利率下限、存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率均迎來調(diào)整。

受訪專家認(rèn)為，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)，更好滿足剛性和改善性住房需求。與此同時，下調(diào)個人存量房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

(相關(guān)資料圖)

引導(dǎo)實際首付比例

和利率下行

兩部門在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

同時，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

通知規(guī)定，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對現(xiàn)行差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化，能夠支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

對于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對證券時報記者說，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿。

如期調(diào)降

存量住房貸款利率

兩部門在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》中提出，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

通知明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

通知要求，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

協(xié)商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

本次存量房貸利率調(diào)整方案符合研究機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期，受訪專家認(rèn)為，由于不同地區(qū)不同個人的合同情況差異較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的實施難度較大，“因城施策”的存量房貸利率調(diào)整政策更具備可行性。

穩(wěn)息差壓力將成第一要務(wù)

對于本輪圍繞商業(yè)性個人住房貸款政策的調(diào)整優(yōu)化，兩部門有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，將滿足借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的訴求，滿足剛性和改善性住房需求。

隨著房貸新政在后續(xù)不斷落地，調(diào)降存量房貸利率以及調(diào)整新發(fā)放房貸利率政策下限，對銀行體系凈息差和利潤增速形成的拖累難以避免。

目前，商業(yè)銀行的凈息差水平已處在歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商業(yè)銀行凈息差僅為1.74%。為更好管控負(fù)債成本，證券時報記者了解到，多家全國性商業(yè)銀行將于9月1日起下調(diào)存款掛牌利率。同時，多家銀行也在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)的預(yù)案。

“接下來，貨幣當(dāng)局還可采用降準(zhǔn)等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本，或通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟(jì)的能力?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭對記者說。