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花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮29日在2023中新財(cái)經(jīng)年中會(huì)“中國(guó)式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”主題論壇上表示，當(dāng)房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)變化，在信心不足的情況下，提前還房貸是非常自然的選擇。為此必須打破價(jià)格-信心的負(fù)向螺旋，下調(diào)存量房貸利率非常有必要，要推動(dòng)存量貸款利率的市場(chǎng)化改革。

他說(shuō)，今年一季度隨著疫情開(kāi)放，宏觀的地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)有所改善，但這樣的改善建立在脆弱信心的基礎(chǔ)上。信心缺失或偏弱，一個(gè)典型的體現(xiàn)就是居民“提前還貸”。進(jìn)入二季度，隨著一手房成交增速回落，有房有貸的用戶提前還貸，二手房供應(yīng)也快速上升，這反映了整個(gè)住戶部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期非常疲弱。

“需要擔(dān)心的是價(jià)格走弱、預(yù)期走弱，從而形成價(jià)格-信心的負(fù)向螺旋，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的突出問(wèn)題?！痹谒磥?lái)，當(dāng)前出現(xiàn)“提前還貸潮”是因?yàn)榇媪糠抠J利率普遍較高。如果居民的房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)變化，在信心不足的情況下，提前還房貸是非常自然的選擇，為此要推動(dòng)存量貸款利率的市場(chǎng)化改革。

他進(jìn)一步分析，下調(diào)存量房貸利率可以降低住戶部門(mén)的付息壓力。如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到和新增房貸一樣的水平，節(jié)省出來(lái)的付息壓力就等同于住戶部門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力。此外，下調(diào)存量房貸利率，也降低了住房持有成本，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

存量房貸利率怎么降？余向榮分析，如果監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策文件，“一刀切”地降下來(lái)，效果立竿見(jiàn)影，對(duì)于提升信心有很大幫助。但更好的選擇是利用這個(gè)窗口，引入轉(zhuǎn)按揭等抵押貸款再融資的機(jī)制。

他說(shuō)，住戶部門(mén)在利率大幅下降的背景下，應(yīng)該有與銀行重新議定按揭合同的機(jī)會(huì)。引入這樣的機(jī)制，銀行和儲(chǔ)戶可以重新議定新的利率，同時(shí)也可以避免“一刀切”式的通過(guò)政策文件下調(diào)存量放貸利率造成對(duì)銀行的沖擊。

他還指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，引入市場(chǎng)化的存量貸款再融資機(jī)制也有好處。比如在寬松周期下，住戶部門(mén)可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期，住戶部門(mén)住房?jī)魞r(jià)值增加，就可以多貸一些，增加杠桿，將其紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講有利于內(nèi)需潛能的釋放。(完)

（文章來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)）