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5月22日，標普全球評級表示，未來一年中國房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒈３中》禄?。在城市能級分化的背景下，一二線發(fā)達城市的市況正趨于正?；?，但三四線市場依舊疲軟，因此房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇很難脫離“L”型軌跡。這種情況最不利于三四線城市業(yè)務(wù)比重大的開發(fā)商。

標普指出，高線城市的銷售正在企穩(wěn)，低線城市卻在萎縮?！皳?jù)我們估計，2023年一二線城市商品房銷售額將小幅增長3%左右，同期三四線城市銷售額則有可能下跌約10%。”標普全球評級信用分析師陳令華表示。

“在‘房住不炒’政策之下，房價或?qū)⒆咂?。”陳令華說，“新增供給的匱乏將是抑制一二線城市2023年銷售量增長的最大因素。2022年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，中國百強開發(fā)商的購地金額同比減少了一半左右?！?/p>

自從2022年11月政府推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的“金融16條”以來，開發(fā)商的流動性風(fēng)險有所緩和。

“16條”為房地產(chǎn)的危機鋪設(shè)了底部。但這些措施的目的不在于保證開發(fā)商債券的償還，而是在于恢復(fù)項目層面（而非集團公司層面）的流動性和償還項目層面?zhèn)鶆?wù)，旨在確保預(yù)售住宅完工交付。

“集團公司層面的償債資金需要由內(nèi)生現(xiàn)金流提供。開發(fā)商只能是在償還項目層面?zhèn)鶆?wù)和其他一些債務(wù)之后，再歸集不受限的現(xiàn)金流用于償還集團層面的債券，”標普全球評級信用分析師廖美珊表示?！斑@是開發(fā)商償債風(fēng)險的癥結(jié)所在?！?/p>

標普的流動性分析考察了開發(fā)商動用“未受限”現(xiàn)金的難易程度。理論上，未受限現(xiàn)金通常是開發(fā)商可用于償債資金的最大來源。標普的受評開發(fā)商的未受限現(xiàn)金通常比一年所得的經(jīng)營性現(xiàn)金流還多。而問題在于出險開發(fā)商的其中一部分資金無法隨時動用，有時候無法動用的資金占大部分，甚至是全部。

三四線城市的低迷將影響到很大一部分開發(fā)商。標普的敏感性分析顯示，如果今年三四線城市商品房銷售額下降20%-30%（基準情景為下降10%），那么40%-60%的受評開發(fā)商將面臨評級壓力。

本報告不構(gòu)成評級行動。