保障性租賃住房如何加大建設(shè)供應(yīng)力度？采取哪些措施穩(wěn)定住房租金水平？加裝電梯和“兩舊一村”改造如何提速？物業(yè)管理服務(wù)怎么進(jìn)一步完善……

上海市房管局局長(zhǎng)王楨 曲大鵬 攝

4月21日，上海市房管局局長(zhǎng)王楨在做客“2023上海民生訪談”節(jié)目時(shí)，回應(yīng)了市民關(guān)注的多個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

(資料圖片僅供參考)

今年新增建設(shè)籌措保障性租賃住房7.5萬(wàn)套（間）

今年，上海計(jì)劃安排新增建設(shè)籌措保障性租賃住房7.5萬(wàn)套（間），并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)情況，力爭(zhēng)新增供應(yīng)6萬(wàn)套（間）。同時(shí)，還將在保障性租賃住房中打造一批宿舍型“新時(shí)代城市建設(shè)管理者之家”示范項(xiàng)目，首批計(jì)劃推出5000張床位。

王楨介紹，今年，上海市房管局將按照市委市政府的要求，將工作重點(diǎn)放在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，增存并進(jìn)、建管并重，統(tǒng)籌推進(jìn)、扎實(shí)做好房管領(lǐng)域穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，著力推動(dòng)住房工作有效提升和量的合理增長(zhǎng)。

根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，全市新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；到“十四五”期末，全市累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房總量達(dá)到60萬(wàn)套（間）以上，其中形成供應(yīng)40萬(wàn)套（間）左右，全面健全完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應(yīng)體系，加快緩解新市民、青年人的住房困難。

王楨介紹說(shuō)，回顧2021年和2022年，保障性租賃住房工作重在建設(shè)籌措，兩年時(shí)間完成新增建設(shè)籌措24.8萬(wàn)套（間），2023年既要重建設(shè)，也要重供應(yīng)。

今年，上海將繼續(xù)加大建設(shè)籌措和供應(yīng)力度。隨著建設(shè)籌措的推進(jìn)，保障性租賃住房的上市供應(yīng)步伐也正在逐步加快。目前，在“隨申辦”-“我要租房”應(yīng)用平臺(tái)中已有14個(gè)新建成的項(xiàng)目、約1.6萬(wàn)套房源正在向社會(huì)供應(yīng)，很多青年人已在平臺(tái)上提交了申請(qǐng)。

經(jīng)梳理分析，這些房源的申請(qǐng)對(duì)象，40周歲以下占比接近90%（具體為87%）；35周歲以下占比接近四分之三（具體為74%），新市民占比為90%，82%的有長(zhǎng)期穩(wěn)定就業(yè)崗位，81%為單身人士。

“總體上看，上海市的保障性租賃住房申請(qǐng)對(duì)象呈現(xiàn)出年齡結(jié)構(gòu)輕、新市民比重大、就業(yè)穩(wěn)定等顯著特征，與上海市保障性租賃住房制度定位和發(fā)展要求相適應(yīng)，與政策導(dǎo)向一致?！蓖鯓E說(shuō)。

他還透露，今年二季度，全市預(yù)計(jì)還將有1萬(wàn)套左右新建類保障性租賃住房集中上市供應(yīng)，中心城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)都有。屆時(shí)，上海市的保障性租賃住房無(wú)論是區(qū)位、價(jià)格，還是品質(zhì)、戶型等都將更豐富，新市民、青年人可以有更多更符合自己需要的選擇。

此外，今年，上海還計(jì)劃在保障性租賃住房中打造一批宿舍型“新時(shí)代城市建設(shè)管理者之家”示范項(xiàng)目，為城市建設(shè)運(yùn)行的一線務(wù)工人員提供更多低租金、可負(fù)擔(dān)的以“一張床”為主的保障性租賃住房產(chǎn)品，首批計(jì)劃推出5000張床位，相關(guān)工作也在積極推進(jìn)中。

將采取三方面措施保持住房租金水平穩(wěn)定

住房租金直接關(guān)系到租房群眾的居住成本和生活水平，一直備受市民關(guān)注。

“近年來(lái)，上海市住房租賃市場(chǎng)總體平穩(wěn)?！蓖鯓E介紹說(shuō)，為保持上海市住房租金水平穩(wěn)定，在《價(jià)格法》的總體框架下，結(jié)合《上海市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的實(shí)施，上海市將從三方面采取措施：

一是發(fā)揮保障性租賃住房的“穩(wěn)定器”作用，明確保障性租賃住房租金應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場(chǎng)化租金水平，租金在市場(chǎng)化租金九折以下，年度漲幅不高于同期市場(chǎng)化租金漲幅且不高于5%。同時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)市場(chǎng)化出租人合理定價(jià)。

二是嚴(yán)禁住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捏造散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格，并通過(guò)加大查處力度和行業(yè)自律予以約束。

三是建立住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，《條例》中明確規(guī)定，在住房租金顯著上漲或可能顯著上漲的特定情況下，明確市政府可依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施。

將租賃管理納入社會(huì)治理體系

2月1日起，《條例》正式實(shí)施。王楨介紹，本次立法堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，著眼實(shí)際問(wèn)題，突出住房租賃的民生屬性，構(gòu)建供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系，滿足超大城市居民多層次的居住需求。在立法過(guò)程中，主要有三個(gè)方面的考慮。

一是規(guī)范租賃行為。對(duì)居民“手拉手”交易的住房租賃形式，通過(guò)明確出租要求和標(biāo)準(zhǔn)，平衡租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系等措施，引導(dǎo)當(dāng)事人自我規(guī)范、自我約束；對(duì)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌出租、住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租和集中式租賃住房出租三種形式，強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理，建立從主體備案、實(shí)名從業(yè)、房源核驗(yàn)、登記備案到資金監(jiān)管，以及相關(guān)禁止性規(guī)定等全過(guò)程監(jiān)管制度，進(jìn)一步完善市場(chǎng)規(guī)則。

二是市場(chǎng)、保障協(xié)同發(fā)展。加強(qiáng)前瞻性系統(tǒng)性謀劃，在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，聚焦加快發(fā)展保障性租賃住房，確定制度定位，編制專項(xiàng)規(guī)劃，明確建設(shè)和管理要求，充分發(fā)揮保障性租賃住房在整個(gè)住房租賃體系中的示范引領(lǐng)作用。

三是將租賃管理納入社會(huì)治理體系。在明晰市、區(qū)相關(guān)部門職責(zé)的同時(shí)，針對(duì)基層治理中存在的薄弱環(huán)節(jié)和空白點(diǎn)，以及街鎮(zhèn)在日常管理中碰到的困難和問(wèn)題，建立健全市區(qū)統(tǒng)籌、條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)、居村協(xié)助、行業(yè)自律的住房租賃治理機(jī)制，強(qiáng)化市、區(qū)、街鎮(zhèn)、居村四級(jí)聯(lián)動(dòng)，多元共治形成合力，進(jìn)一步提升基層治理效能。

首次將群租寫(xiě)入地方性立法

對(duì)于群租行為，《條例》在總結(jié)近年來(lái)上海市群租治理經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上，首次將群租寫(xiě)入地方性立法，多管齊下，力求進(jìn)一步提升群租治理效能。

一是明確群租認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)政府規(guī)章提出的最小出租單位、不得單獨(dú)出租的非居住空間、每個(gè)房間的居住人數(shù)限制和人均居住面積等標(biāo)準(zhǔn)，做了相應(yīng)優(yōu)化完善，上升到地方性立法。

二是優(yōu)化群租執(zhí)法流程，針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的群租案件可直接處罰，提高執(zhí)法效率，并加大處罰力度，將罰款從原來(lái)最高10萬(wàn)元，提高到最高20萬(wàn)元。

三是突出轉(zhuǎn)租重點(diǎn)監(jiān)管，針對(duì)實(shí)踐中“二房東”群租較為突出的問(wèn)題，明確個(gè)人以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，違反規(guī)定將予以處罰。

四是落實(shí)屬地治理責(zé)任，要求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府定期組織排查群租隱患，發(fā)現(xiàn)存在違法情形的，應(yīng)當(dāng)督促整改，及時(shí)依法啟動(dòng)執(zhí)法程序，必要時(shí)通過(guò)聯(lián)合執(zhí)法等方式開(kāi)展整治。

上海將依托城市精細(xì)化管理機(jī)制，會(huì)同相關(guān)部門，抓緊研究制訂進(jìn)一步做好上海市群租綜合治理工作的方案，出臺(tái)加強(qiáng)上海市個(gè)人住房轉(zhuǎn)租管理的文件，加大對(duì)基層群租治理工作的指導(dǎo)、督促和支撐力度。

“群租問(wèn)題事實(shí)上也反映出上海市住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步改善，在治理過(guò)程中，我們將堅(jiān)持疏堵結(jié)合?！蓖鯓E說(shuō)，一方面，大力推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展；另一方面，規(guī)范推行代理經(jīng)租“N+1”模式，嚴(yán)格監(jiān)管住房租賃企業(yè)開(kāi)展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，推動(dòng)違法群租向規(guī)范合租轉(zhuǎn)變。

2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成

今年，上海市房管局計(jì)劃實(shí)施不成套職工住宅改造28萬(wàn)平方米，其中含小梁薄板房屋約12萬(wàn)平方米，截止到3月底，已經(jīng)啟動(dòng)實(shí)施4.5萬(wàn)平方米，接下來(lái)將錨定年度目標(biāo)任務(wù)，力爭(zhēng)舊住房成套改造穩(wěn)中有進(jìn)、進(jìn)中向好。

當(dāng)前，“兩舊一村”改造工作全面提速，時(shí)間緊、任務(wù)重。根據(jù)工作目標(biāo)，到2025年底，小梁薄板房屋改造基本完成；到2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成，不成套里弄房屋改造加快推進(jìn)；到2032年底，不成套職工住宅改造全面完成，不成套里弄房屋、公寓、花園住宅改造取得顯著成效。

改造方式方面，上海將結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域功能、保留保護(hù)價(jià)值甄別、不成套舊住房分布等情況，采取拆除重建、原址改建、置換、等多種改造方式，實(shí)施舊住房成套改造的同時(shí)，也同步推進(jìn)小區(qū)整體改造提升。資金保障方面，優(yōu)化市級(jí)補(bǔ)助資金結(jié)構(gòu)，向成套改造項(xiàng)目?jī)A斜。積極支持各區(qū)申請(qǐng)地方政府債券，千方百計(jì)拓寬資金渠道，保障改造項(xiàng)目加快推進(jìn)。

目前，上海還有“城中村”點(diǎn)位近700余個(gè)，涉及11萬(wàn)戶左右。這些“城中村”房屋設(shè)施老舊，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共安全隱患突出，村民的改造愿望迫切。下一步，市房管局將圍繞“提速、擴(kuò)容、增效”6個(gè)字的工作方針，促進(jìn)“城中村”改造可持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)規(guī)劃，到2025年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面啟動(dòng)；到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域“城中村”改造規(guī)模化推進(jìn)，同步推進(jìn)實(shí)施規(guī)劃拔點(diǎn)、環(huán)境綜合整治；到2032年底，“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。其中，今年“城中村”改造的目標(biāo)任務(wù)是：新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村（居）民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村（居）民不少于4000戶。

在全面梳理分析基礎(chǔ)上，上海市房管局將因地制宜，分類推進(jìn)，多途徑改造“城中村”。第一類是通過(guò)“城中村”項(xiàng)目實(shí)施整體改造的約200余個(gè)點(diǎn)位，可組合成約70個(gè)改造項(xiàng)目，涉及農(nóng)戶約2.6萬(wàn)戶；第二類是通過(guò)規(guī)劃拔點(diǎn)的約400余個(gè)點(diǎn)位，涉及農(nóng)戶約6萬(wàn)戶；第三類是通過(guò)環(huán)境綜合整治的100余個(gè)點(diǎn)位，涉及農(nóng)戶約2.5萬(wàn)戶。

在改造過(guò)程中，將堅(jiān)持區(qū)域更新和成片改造，將“城中村”改造與新城建設(shè)、歷史文化名鎮(zhèn)名村保護(hù)、鄉(xiāng)村振興等工作結(jié)合，通過(guò)全方位的綜合改造，實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境、空間形態(tài)、功能開(kāi)發(fā)、社會(huì)管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、歷史文化傳承的綜合提升效應(yīng)。

今年老舊小區(qū)加裝電梯將完工3000臺(tái)

既有多層住宅加裝電梯，是解決“懸空老人”出行難題、提升人民群眾居住幸福指數(shù)的民生大事、關(guān)鍵小事。市委市政府高度重視這項(xiàng)工作，市相關(guān)部門持續(xù)完善意愿征詢、規(guī)劃管理、方案設(shè)計(jì)、行政審批、管線遷移、資金扶持等配套措施，努力推動(dòng)全市電梯加裝速度質(zhì)量雙提升，歷年累計(jì)完工投入運(yùn)行4397臺(tái)，圓了很多居民的“加梯夢(mèng)”。

今年，市委、市政府明確加梯完工3000臺(tái)，相比2022年，總體目標(biāo)任務(wù)數(shù)量提升了50%。截至3月底，已實(shí)現(xiàn)加梯完工646臺(tái)，占比20%，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

上海市房管局圍繞年度加裝3000臺(tái)的目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)系統(tǒng)謀劃，持續(xù)優(yōu)化方式方法。

一是進(jìn)一步加強(qiáng)質(zhì)量安全管理。做好加梯前房屋本體檢查檢測(cè)，加強(qiáng)房屋安全性論證，把好項(xiàng)目“前期啟動(dòng)關(guān)”；電梯井基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，盡量減小加裝電梯部分的沉降，使得房屋本體與加裝電梯部分沉降保持基本一致；房屋本體與加裝電梯之間采用柔性連接的方式，不承受兩者差異沉降可能產(chǎn)生的豎向力，確保房屋與加裝電梯的使用安全。

二是進(jìn)一步加快項(xiàng)目推進(jìn)。探索研究管線遷移包干制，將加梯涉及的電力、燃?xì)?、通信配套納入包干內(nèi)容，通過(guò)同步踏勘、同步改造、同步推進(jìn)，進(jìn)一步加快施工進(jìn)度；將加裝電梯與老舊小區(qū)改造有機(jī)結(jié)合，通過(guò)“修繕+加梯”的方式，在老舊小區(qū)更新改造中給加裝電梯預(yù)留空間或推動(dòng)整小區(qū)規(guī)?；友b電梯。

三是進(jìn)一步推動(dòng)加梯攻堅(jiān)。為了更好推進(jìn)加梯工作，上海市房管局要求各區(qū)、各街鎮(zhèn)在全市開(kāi)展加裝電梯可行性評(píng)估，分為A類適合加裝、B類較難加裝和C類不適合加裝。對(duì)于A類，市房管局正加快推進(jìn)，剩下未啟動(dòng)的多數(shù)為B類和C類，對(duì)于此類加梯項(xiàng)目，市房管局會(huì)同相關(guān)部門逐步攻堅(jiān)，讓更多居民能夠盡快實(shí)現(xiàn)“加梯夢(mèng)”。

規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，完善業(yè)主自治

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，也是廣大市民非常關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

“我們對(duì)去年12345熱線涉及小區(qū)治理的投訴情況進(jìn)行了分析，涉及物業(yè)服務(wù)不規(guī)范的投訴約占40%，涉及業(yè)主自我管理矛盾的投訴約占10%?！蓖鯓E說(shuō)，上述問(wèn)題事關(guān)社區(qū)和諧與老百姓的切身利益，社會(huì)關(guān)注度高，既有物業(yè)服務(wù)合同履行不規(guī)范的因素，又有維修資金、公共收益、業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用不透明的問(wèn)題。對(duì)此，上海市房管局?jǐn)M通過(guò)規(guī)范合同履行、強(qiáng)化自治建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量，防范矛盾糾紛。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范的問(wèn)題，上海將著力做好“五個(gè)抓實(shí)”：一是抓實(shí)明明白白消費(fèi)。修訂前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同示范文本，在全市推行實(shí)施，并推進(jìn)合同網(wǎng)簽備案。

二是抓實(shí)履約質(zhì)量評(píng)價(jià)。由行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家組，采用飛行檢查模式，既“挑刺”又“找茬”，查找問(wèn)題不足，提出改進(jìn)建議。目前已經(jīng)對(duì)180個(gè)小區(qū)進(jìn)行了評(píng)價(jià)，今年將再選擇100個(gè)小區(qū)進(jìn)行抽查。

三是抓實(shí)日常監(jiān)督管理，今年一季度，市、區(qū)房管部門和街鎮(zhèn)累計(jì)檢查住宅小區(qū)7.5萬(wàn)余次，開(kāi)具各類問(wèn)題整改單800多張。

四是抓實(shí)企業(yè)信用監(jiān)管，今年年初，修訂了物業(yè)公司和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息制度，將涉及安全方面行政處罰、違法犯罪的8個(gè)行為，列入特別嚴(yán)重失信行為范圍；將公共收益未按規(guī)定入賬公示、違規(guī)拆分使用維修資金等17個(gè)行為，列入較嚴(yán)重失信行為范圍。今年一季度對(duì)21家物業(yè)公司和23名項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行了記分處理。

五是抓實(shí)前期公共收益入賬，業(yè)主大會(huì)成立之前的小區(qū)公共收益，一直由物業(yè)代收代管，管理不透明。去年，制定了前期物業(yè)代收代管期間公共收益管理制度，指導(dǎo)各區(qū)局開(kāi)立了前期物業(yè)管理公共收益子賬戶，引入了第三方代理記賬，將前期公共收益由區(qū)局統(tǒng)一管理。2022年全市前期物業(yè)管理小區(qū)公共收益入賬金額共1.94億元。今年，還將進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。

針對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范的問(wèn)題，上海將落實(shí)維修資金審價(jià)審核制度，由審價(jià)單位對(duì)使用維修資金超過(guò)5萬(wàn)元的小區(qū)維修改造工程進(jìn)行工程審價(jià)。同時(shí)，落實(shí)業(yè)委會(huì)審計(jì)制度，審計(jì)結(jié)果向業(yè)主公開(kāi)，目前正研究制定審計(jì)規(guī)程，明確重點(diǎn)審什么、報(bào)告寫(xiě)什么，審計(jì)結(jié)果要讓業(yè)主看得到、看得清、看得懂。

此外，還落實(shí)業(yè)委會(huì)規(guī)范化運(yùn)作評(píng)價(jià)制度，今年還將修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本，明確業(yè)委會(huì)應(yīng)定期向居民區(qū)黨組織匯報(bào)日常工作，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定重大事項(xiàng)前，要主動(dòng)向居民區(qū)黨組織、居委會(huì)報(bào)告。