近日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

而西安在10月份，不管是土地供應(yīng)成交還是商品房備案公示以及意向登記，均有不同程度的下滑。

供應(yīng)、成交地價(jià)有所回落

10月18日，浐灞生態(tài)區(qū)推出5宗共121.026畝住宅用地，基本上都是20多畝大小。體量雖然不大，但位置很好，周邊有世博園、地鐵、學(xué)校等。從價(jià)格來(lái)看，這5宗地的最高限價(jià)算下來(lái)，樓面價(jià)還不過(guò)萬(wàn)。但是同一區(qū)域內(nèi)，去年有地塊樓面價(jià)超過(guò)了1.5萬(wàn)元/㎡。

10月22日，高新區(qū)推出3宗共78.767畝住宅用地。這3宗地位置也相當(dāng)不錯(cuò)。其中有2宗距離西三環(huán)較近，周邊有不少成熟社區(qū)。另1宗則在科技四路沿線，周邊有不少學(xué)校資源，例如高新第一學(xué)校、高新十五小等。

10月20日，未央?yún)^(qū)推出3宗共158.466畝開發(fā)用地，其中1宗為27.26畝商服用地，另兩宗分別為75.732畝、55.474畝住宅用地，主要位于歐亞大道以北，北辰大道以西。

以上這些地塊都將在11月掛牌出讓。

土地成交方面，10月份有不少高質(zhì)量的地塊成交。例如龍湖、泰發(fā)祥在航天區(qū)域摘地，樓面價(jià)分別為8392元/㎡、7906元/㎡。相對(duì)比航天新城這兩年的成交地價(jià)來(lái)看，價(jià)格有所回落，畢竟之前有不少地塊已經(jīng)進(jìn)入“萬(wàn)元地”時(shí)代。在城南區(qū)域，陜建地產(chǎn)與俊發(fā)聯(lián)手，以近40億底價(jià)摘得雁塔264畝開發(fā)地，也就是杜城村城改項(xiàng)目。

還有值得關(guān)注的是高新三期1宗102畝土地出讓，最終被中海底價(jià)摘得，樓面價(jià)12883元/㎡。這塊地周邊有西安高新第十一初級(jí)中學(xué)、高新區(qū)第三十一小學(xué)，還有地鐵、公園等配套。旁邊就是一直在售的碧桂園云墅，2020年樓面價(jià)就拍到了15125元/㎡。

綜合以上數(shù)據(jù)信息，10月份供地和成交中，雖然面積和具體位置有差異，但是在同一區(qū)域?qū)Ρ?，整體地價(jià)還是有所下調(diào)。沈視樓市主理人沈瑋認(rèn)為，在市場(chǎng)上特別“卷”的情況下，土地價(jià)格、位置包括主城的優(yōu)化都在傾斜買方。

備案房源、登記房源數(shù)量均下降

10月份的備案價(jià)公示和意向登記也分別呈現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)。

據(jù)華商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月份西安主城區(qū)+西咸新區(qū)共有18個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格公示，總房源4004套。其中西安主城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目，西咸新區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目。

從公示項(xiàng)目產(chǎn)品來(lái)看，均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡以下項(xiàng)目共有4個(gè)，其中有3個(gè)在西咸新區(qū)，主城區(qū)只有1個(gè)，為憶江南項(xiàng)目。主城區(qū)多個(gè)改善高價(jià)盤公示，例如唐618、招商西安序、榮德河與墅、龍湖青云尚等，均為2萬(wàn)+以上。從備案房源數(shù)量上看，10月備案量下降明顯，對(duì)比9月份28個(gè)項(xiàng)目，5700套房源公示，數(shù)量減少了約30%。

登記方面，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，西安市商品房意向登記平臺(tái)上，10月份共有30個(gè)項(xiàng)目，房源總計(jì)為4938套，而9月份有超過(guò)6000套房源入市登記。從登記的項(xiàng)目情況看，共有10個(gè)項(xiàng)目需要搖號(hào)，其中有2個(gè)“千人搖”，均位于港務(wù)區(qū)，分別為融創(chuàng)望江府和綠城西安全運(yùn)村荷風(fēng)苑。其余有20個(gè)項(xiàng)目，登記核驗(yàn)的數(shù)字均未超過(guò)房源數(shù)。另外，值得關(guān)注的是，位于浐灞區(qū)域的自然界河山·江月項(xiàng)目，均價(jià)超過(guò)3.6萬(wàn)/㎡，供應(yīng)了44套房源，核驗(yàn)通過(guò)了127組，如此價(jià)格的高端改善項(xiàng)目需要搖號(hào)購(gòu)買，一時(shí)間也成了業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

從登記項(xiàng)目的整體價(jià)格來(lái)看，集中于1.5萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡之間的項(xiàng)目有16個(gè)，2萬(wàn)+以上的項(xiàng)目有12個(gè)，1.5萬(wàn)/㎡以下的項(xiàng)目?jī)H存2個(gè)，分別為陜建東元府和綠地理想城。

開盤去化的數(shù)字也不理想。從10月前三周的周報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，整體開盤去化率約50%。西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健分析，即使有諸多的利好政策和營(yíng)銷手段刺激，依然表現(xiàn)平平。行業(yè)整體下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，疊加疫情影響，房企銷售去化壓力進(jìn)一步加大。市場(chǎng)兩極分化更加明顯，缺乏產(chǎn)品力和性價(jià)比的項(xiàng)目將面臨滯銷局面。

本月將有十余新項(xiàng)目排隊(duì)入場(chǎng)

11月份開局，意向登記平臺(tái)上的3個(gè)登記項(xiàng)目引起關(guān)注。

保利·天匯、中國(guó)鐵建·西派樘樾和紫薇·西棠3個(gè)項(xiàng)目上線登記首日，意向登記人數(shù)就已經(jīng)全部超過(guò)房源數(shù)。其中，保利·天匯、中國(guó)鐵建·西派樘樾是今年6月份西安首輪土拍地塊中入市銷售最快的項(xiàng)目。

新項(xiàng)目入市也拉開了11月份的新增供應(yīng)，新項(xiàng)目金地·玖峰悅項(xiàng)目已經(jīng)上線，11月5日即將開啟登記，還有萬(wàn)科·雁鳴湖、榮德河與墅、招商·西安序、招商·央璽也有新房源供應(yīng)。

據(jù)記者了解，還有十余個(gè)純新項(xiàng)目已經(jīng)售樓部或者展廳對(duì)外開放，比較受關(guān)注的是位于高新區(qū)的中海·天谷時(shí)代、高科·云天兩大項(xiàng)目。高科云天規(guī)劃建設(shè)240—290㎡大平層產(chǎn)品，這塊當(dāng)年的地王項(xiàng)目在昨日發(fā)布了線上發(fā)布會(huì)，即日起售樓部全面開放，將與軟件新城其他樓盤展開正面角逐。還有大家比較關(guān)注的中海開元壹號(hào)·紫宸、保利·閱云臺(tái)、星河灣星瑞、紫薇綠城南山云廬、華潤(rùn)置地·港悅城等項(xiàng)目在近期都有活躍動(dòng)作。

純新項(xiàng)目入市之外，主城區(qū)老項(xiàng)目推新也是新增供應(yīng)的一大部分，比如已經(jīng)斷供一年的高科麓灣國(guó)際社區(qū)，近期推出其“白菜心”地塊，房源有400余套，面積有117㎡的小三室也有274㎡的終極改善大戶型，預(yù)估價(jià)格還是比較親民的。中糧奧體壹號(hào)也有大半年沒(méi)有新房源入市，據(jù)了解，近期將推出170—240㎡的大平層戶型。

從市場(chǎng)上在售樓盤加推情況和新項(xiàng)目入市節(jié)奏來(lái)看，11月份，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)有一波供應(yīng)小行情。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整體市場(chǎng)將有30多個(gè)樓盤入市銷售，主要集中在高新區(qū)、港務(wù)區(qū)和浐灞。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，老盤加推的紫薇·西棠、高科麓灣國(guó)際社區(qū)、星雨華府、陜建東元府等項(xiàng)目值得關(guān)注，這些項(xiàng)目位置在主城區(qū)，價(jià)格漲幅不高，比較親民。