7月是樓市下半場的開局，一直備受關(guān)注。但是今年7月的鄭州樓市卻相對沉寂，整體推新數(shù)量較少，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，僅5個(gè)項(xiàng)目開盤，淡季屬性明顯。已經(jīng)到來的8月，鄭州樓市的表現(xiàn)如何?“金九銀十”的前奏是否能如期打響?據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州8月預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目開盤(如下圖)，其中純新盤占了6個(gè)，樓市似乎進(jìn)入“回血”狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，本月鄭州樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)下半年度首個(gè)“推盤小高峰”。

8月開盤項(xiàng)目數(shù)量增加

根據(jù)民間機(jī)構(gòu)公布的開盤數(shù)據(jù)可以看出，2022年8月，鄭州大約有13個(gè)樓盤項(xiàng)目入市，其中，有6個(gè)項(xiàng)目是新盤首開，7個(gè)項(xiàng)目為老盤加推。

從分區(qū)情況看，本月開盤項(xiàng)目區(qū)域分布比較廣，占據(jù)鄭州7大區(qū)域。其中，主城區(qū)5個(gè)，近郊區(qū)2個(gè)。建議今年有主城置業(yè)計(jì)劃的購房者，可以趁本月主城的“推盤小高峰”多多關(guān)注。

根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月首周，鄭州新房成交備案遇冷，其中，新房單日成交最多的是8月2日，單日成交324套;最少的為8月7日，單日成交105套。從各區(qū)成交量來看，單日最高成交量的熱門成交區(qū)域?yàn)猷崠|新區(qū)，成交62套，占比19.14%。

本月，鄭州計(jì)劃開盤的眾項(xiàng)目中，改善盤占比較大，剛改、純改型項(xiàng)目均有涉及，其中多以高層為主，少量洋房房源、新開的合院產(chǎn)品為輔，改善置業(yè)的客戶選擇機(jī)會(huì)將增加;整體來看，開盤項(xiàng)目面積段區(qū)間跨度較大，有20多平方米的公寓，也有200多平方米的合院，適合不同類型的購房者。

不少房企積極備戰(zhàn)“金九銀十”

8月份眾房企的一系列積極動(dòng)作，也給“信心不足”的樓市打了一針“強(qiáng)心劑”。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前各地都在強(qiáng)調(diào)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，房企在這個(gè)階段主動(dòng)出貨，也是積極應(yīng)對市場的表現(xiàn)。

“8月過完，馬上就要進(jìn)入‘金九銀十’了，大家都開始沖刺了。”某千億房企的工作人員表示。事實(shí)上，據(jù)他透露，其所在公司已經(jīng)加大了全民營銷的力度。

某本土房企的營銷經(jīng)理表示，監(jiān)測到7月的成交有一定程度的下降，從8月開始就會(huì)根據(jù)市場動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)重點(diǎn)監(jiān)控，據(jù)此來調(diào)整9月、10月的營銷策略。

活動(dòng)、優(yōu)惠向來是開發(fā)商吸引購房者的法寶，8月以來，開發(fā)商們已經(jīng)搶先一步開始了營銷大戰(zhàn)。賽車手作體驗(yàn)課堂、盲盒探索之旅、少兒才藝大賽等各種形式的主題活動(dòng)已經(jīng)如火如荼地開展起來，綠都青云敘的親子時(shí)光、蛋糕烘焙手作，碧桂園鳳凰城的“三十而荔”活動(dòng)皆吸引了不少目標(biāo)客群。

新樓盤的亮相則更多地選擇了產(chǎn)品推介的方式讓大家了解項(xiàng)目和產(chǎn)品。

差異化做產(chǎn)品成為銷售法寶

據(jù)悉，8月計(jì)劃開盤的13個(gè)項(xiàng)目中，有幾個(gè)熱度很高的“流量紅盤”，譬如華潤幸福里、華潤瑞府這兩個(gè)已開“紅盤”，以及美盛星空150、招商時(shí)代錦宸這兩個(gè)未開先火的“熱度盤”，都將成為8月鄭州樓市的開盤看點(diǎn)。

“一個(gè)新盤的推出，勢必會(huì)給周邊競品造成很大的銷售壓力。”惠濟(jì)區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，一般情況下，新盤優(yōu)惠力度更大、可挑選房源更多，“但同時(shí)也能炒熱區(qū)域，給周邊樓盤帶來熱度和到訪量，這種情形下，搶客不可避免。”

隨著眾多新項(xiàng)目、新房源陸續(xù)面市，產(chǎn)品之爭在鄭州市場愈演愈烈，差異化做產(chǎn)品正成為房企銷售法寶。

比如美盛即將開盤的星空150，就打出了“星空”概念，項(xiàng)目規(guī)劃了星空瞭望臺(tái)、定制私屬空庭、凌空甲板公園，打造空中泳池等功能空間，引起了眾多購房者的關(guān)注。

而位于二七片區(qū)的星聯(lián)城，主打“未來社區(qū)”概念，打造集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、教育于一體的千畝大盤。外立面以未來感十足的“琴鍵”來打造，的確能從一系列同質(zhì)化嚴(yán)重的外立面中脫穎而出。

9、10月市場預(yù)期向好

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著更多純新盤或新房源的推出，下半年鄭州樓市新一波供應(yīng)潮開始來臨，一場樓市爭奪戰(zhàn)或?qū)⑸涎?。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄預(yù)測，從鄭州近幾個(gè)月商品房成交情況來看，6月份成交量達(dá)到一個(gè)小高峰，7月份則再次遇冷，成交量驟減，受傳統(tǒng)銷售淡季影響，推盤量減少，加之停貸潮等事件的影響，市場信心受挫。近期來看，鄭州出臺(tái)了一系列利好幫扶政策，包括為保交樓提出針對房企紓困政策等，在一定程度上提振市場信心，9、10月份市場預(yù)計(jì)將會(huì)好于7、8月，但是大概率難以出現(xiàn)大熱行情。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，8月加快推盤，客觀上也說明鄭州房地產(chǎn)的推盤和銷售環(huán)境在改善。當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場頗受全國的關(guān)注，各類穩(wěn)樓市的政策也積極到位。房企積極推盤，也是對于銷售市場復(fù)蘇的看好，也說明房企正加緊推盤和抓銷售。預(yù)計(jì)在9、10月，類似“金九銀十”行情的到來依然有可能。尤其是在保交付工作到位的情況下，市場信心也在逐漸恢復(fù)過程中。