讓市場回歸市場，讓交易決定價格。近日，西安二手房市場傳來重磅調(diào)整，中介平臺掛牌房源已不再顯示成交參考價。二手房交易條件寬松后，華商報記者上周調(diào)查發(fā)現(xiàn)近期二手房成交量比前段時間提高了。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。那么，交易趨于寬松是否預(yù)示價格有上漲可能?

西安二手房參考價未取消，中介平臺掛牌房源已不再顯示

去年下半年，西安曾分兩批次發(fā)布二手房住房成交參考價格。

而近日，多個消息源稱“目前西安已暫停發(fā)布參考價，后續(xù)會根據(jù)市場情況不斷優(yōu)化。”

華商報記者上周從西安市住建局了解到，西安并未出政策取消二手房參考價機制。

不過，華商報記者注意到，最近一段時間，二手房交易平臺在掛牌房源時已不再顯示“二手房參考價”。

以美麗的院子這個小區(qū)為例，西安去年10月公布的第二批次名單里，該小區(qū)參考價是13031元/㎡。而今年7月6日，美麗的院子在二手房交易網(wǎng)站上的掛牌價從12457元/㎡-17296元/㎡不等。

華商報記者進一步了解到，早前市場上不少成交房源，其實已經(jīng)未遵從二手房參考價。

信貸層面亦不再將參考價作為唯一硬性標準。

據(jù)一位信貸人士介紹，今年有些銀行以二手房參考價作為基準的同時，已根據(jù)實際情況上浮貸款額度。5月底監(jiān)管層釋放擴大信貸投放的信號后，涉及貸款額度、利率、征信、首付比例審批進一步放松。

參考價出臺近一年，二手房市場降溫明顯

二手房交易在買家和賣家之間進行，多由中介撮合，對外以掛牌價呈現(xiàn)。最終成交價往往是市場的真實反映。

去年西安出臺二手房參考價機制，旨在提高二手房市場透明度、穩(wěn)定市場預(yù)期、引導(dǎo)買賣雙方理性交易，主要對包括掛牌價在內(nèi)房源信息發(fā)布進行規(guī)范。西安先后推出兩批次205個住宅小區(qū)的二手房參考價，西安二手房參考價涉及小區(qū)，有不少是熱點區(qū)域的熱點樓盤，數(shù)量上雖不拔尖，但影響極大。

近一年來樓市出現(xiàn)下行趨勢，購買需求不振，西安二手房成交量回落。

據(jù)天正顧問統(tǒng)計，今年5月西安城六區(qū)存量住宅成交4397套，環(huán)比下降44%。今年1-4月，西安城六區(qū)存量住宅分別成交432、3113、4890、4771套。

若與去年同期相比，今年上半年西安二手房交易量明顯減少。今年1-5月，西安城六區(qū)存量住宅成交套數(shù)，同比分別下降93.89%、27.2%、50.5%、48.07%和8%。

量跌勢必價變。匯總國家統(tǒng)計局月度數(shù)據(jù)，去年10月到今年5月，除了今年1月因疫情影響走平，其余7個月時間里，西安二手房銷售價格有5個月環(huán)比下降。

“參考價發(fā)布后‘超價’房源被下架，行業(yè)‘一夜入冬’。”西安高新區(qū)一房產(chǎn)中介表示，由于賣家待價而沽、買家伺機而動，供需價格錯位導(dǎo)致很多房源無法交易。

交易量緩慢復(fù)蘇，掛牌價出現(xiàn)反彈

二手房交易條件寬松后，西安市場反饋如何?

華商報記者上周走訪了西安多家二手房門店，曲江、高新區(qū)域一些門店反映，成交量比前段時間提高了，最受歡迎的是配套學(xué)校的房源，以中小戶型為主。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。

但也有不少房產(chǎn)中介仍被低成單率困擾。

“現(xiàn)在市場帶看量其實增加了，成交量遠遠跟不上。”西安市碑林區(qū)一家中介門店負責(zé)人稱，上個月他們有一次集中接待了13組意向客戶，本以為至少能有一半成單，可最終只談成兩組。

瑪雅房屋草場坡店店長李周生表示，二手房交易量的確超過前幾個月，但不同區(qū)域、不同門店差異還是很大。比如，中心區(qū)域市場不夠活躍，觀望的看房者仍占據(jù)很大比例。

李周生說，“在一二手房源價格倒掛下，有些拿到購房資格的人轉(zhuǎn)而去搖號新房了。”

從事房產(chǎn)經(jīng)紀多年的趙利偉認為，市場修復(fù)緩慢，主要是買、賣雙方預(yù)期存在較大分歧。

相比之下，更加體現(xiàn)賣方意愿的二手房掛牌價，出現(xiàn)了明顯變化。

以高新的天地源楓林意樹、浐灞的普華淺水灣小區(qū)為例，去年出臺的參考價分別為25838元/㎡、12008元/㎡，相比當時的市場掛牌價，相當于打了6-8折。

上周記者在安居客看到，天地源楓林意樹目前掛牌價均價37991元/㎡，比參考價已超出12153元/㎡。其中，一套95.5㎡兩室掛牌395萬，單價達41349元/㎡。

普華淺水灣目前掛牌均價16472元/㎡，超出參考價4464元/㎡。

在中介門店工作的李玲表示，現(xiàn)在貝殼、安居客等網(wǎng)站上顯示的價格就是業(yè)主掛牌實際價格，掛牌價恢復(fù)了自主模式，所以在價格表現(xiàn)上有明顯提高。

有業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)主的掛牌價格往往高于自身的實際預(yù)期，畢竟，要留下一定議價的空間。“掛牌價不是真實的市場，成交價才具有參考性。”

西安二手房掛牌量近12萬套，創(chuàng)近年最高水平

孫先生最近十分關(guān)注西安二手房市場——他早前在西安東郊半坡買了一套兩居室，后工作調(diào)動到廣州，房子因而閑置。這套房子網(wǎng)簽時間已滿3年，在“5.28新政”前不符合上市交易條件。政策調(diào)整之后，孫先生就打算把這套閑置房賣掉，用以貼補孩子學(xué)費。

今年想賣房的業(yè)主并非個例。在西安經(jīng)開區(qū)經(jīng)營瑜伽館的王女士最近換了場地。她原來租的房子6月中旬到期，房東決意出售不再續(xù)租，“因為不少客戶住在小區(qū)，我們原本不太想換地方。而且要想找到各方面條件都合適的房子費了一番周折。”

今年以來，西安二手房掛牌量走高。4月份，貝殼顯示的西安二手房掛牌量已超過10萬套。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，去年8月28日，西安二手房掛牌量91557套，到9月底是97872套。此后，掛牌數(shù)據(jù)一路上揚，目前掛牌量已達到117239套，即將突破12萬套。

業(yè)內(nèi)人士分析，2020年西安市二手房掛牌量不過8萬-9萬套。而目前接近12萬套的掛牌量，創(chuàng)下近年二手房掛牌銷售量新高。

二手房回暖，為時尚早

值得關(guān)注的是，國內(nèi)樓市正進入一輪寬松期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2022年上半年，全國有超過150個城市調(diào)整政策，放松限購限貸限售及公積金，以期拉動購房需求。

在二手房層面，交易趨于寬松是否預(yù)示上漲可能?

李周生認為，現(xiàn)在掛牌價都是按照業(yè)主預(yù)期，對買賣雙方來說，有一定刺激作用，但由于客戶購買能力明顯減弱，市場真正回暖還需要一段時間。

在獨立經(jīng)濟觀察人士周文豪看來，二手房市場供應(yīng)增加，但需求尚未被調(diào)動起來。而且，西安市場上新房交易一直占絕對比重，前幾年二手房火爆，與新房供不應(yīng)求有關(guān)。近兩年一、二手房價格倒掛，對二手房購買力擠壓更加明顯。

沈視樓市主理人沈瑋表示，西安新房、二手房市場互為影響。當前有不少改善客群需要賣掉二手房才有名額和資金去購置新房。所以二手房流動性一定程度也影響了新房漲跌。

沈瑋預(yù)計，西安二手房回暖步伐及房價上漲趨勢不會太快。關(guān)鍵一點是，只有成交量穩(wěn)定上漲，才是市場新一輪周期的起點。而每一輪市場下行調(diào)整周期，也是難得的購房時機。

短期來看，中指研究院認為，房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定運行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。例如：住房政策與人口、人才、租賃等結(jié)合仍是各地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策的重要方向，跟進城市的范圍有望繼續(xù)擴大。