轉(zhuǎn)眼間，2022年已過去一半，鄭州樓市也迎來了一年一度的年中大考。今年以來，鄭州發(fā)布多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，政策力度進(jìn)一步加大，主要涉及放寬限購政策、降低二套房首付比例、提高公積金提取額度等內(nèi)容。在這樣的大環(huán)境下，2022年上半年，鄭州樓市交出了一份怎樣的答卷?下半年又將迎來什么樣的挑戰(zhàn)?

新房市場“冷熱不均”，多房企開啟“營銷瘦身”模式

6月的鄭州艷陽高照，王經(jīng)理的心卻很涼，因?yàn)樗齽倓傆纸拥郊瘓F(tuán)通知，“年中活動(dòng)要縮減營銷預(yù)算，控制成本，納入到項(xiàng)目的考核之中。”

王經(jīng)理供職于鄭州的一家閩系房企，負(fù)責(zé)銷售的是位于濱河國際新城板塊的某樓盤，樓盤位置不錯(cuò)，非常宜居。但自從今年年初以來，項(xiàng)目銷售始終不及預(yù)期。迫于市場壓力，周邊部分樓盤開始降價(jià)促銷，希望吸引更多客戶購房。

“預(yù)算不夠、營銷難、賣房難”是橫亙?cè)谕踅?jīng)理心中的一塊大石頭，也是目前鄭州房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影。

記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)比往年，今年的年中“營銷戰(zhàn)”打得有些“悄無聲息”。業(yè)內(nèi)人士表示：“在前兩年，618就是一個(gè)大的宣傳節(jié)點(diǎn)，幾乎所有樓盤都在想盡辦法宣傳營銷，但今年僅有幾家穩(wěn)健房企還在宣推618購房節(jié)，且活動(dòng)力度有所減弱。”

“沒有感受到618的購房氛圍，感覺就是一個(gè)稀松平常的周六。”記者的一位計(jì)劃買房的朋友表示，原本以為618會(huì)有很大的折扣，但事實(shí)上“就和平時(shí)的優(yōu)惠力度差不多”。

在不少樓盤艱難地尋找出路的時(shí)候，一些樓盤卻走出了獨(dú)立行情，創(chuàng)下了首開高去化的好成績。

5月26日到6月26日，華潤幸福里、保利文化廣場、電建洺悅?cè)趫@、萬科古翠隱秀、保利大都匯項(xiàng)目皆創(chuàng)下了開盤勁銷數(shù)億的好成績，一個(gè)月，5個(gè)項(xiàng)目，銷售近70個(gè)億。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“真是許久不見開發(fā)商能夠這么豪爽地一下子拿出幾百套房源開售，許久不見的紅彤彤的喜報(bào)再次包攬朋友圈。”

某本土房企的營銷經(jīng)理陳蓉(化名)對(duì)記者坦言，鄭州目前改善市場恢復(fù)明顯，購房者需求主要集中在主城區(qū)的一些配套較為完善、品質(zhì)較高的改善項(xiàng)目，近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的銷售速度并沒有提升太多。

二手房市場局部回暖，購房者觀望情緒正在減弱

“自從3月份新政出臺(tái)以來，這三個(gè)月里，二手房市場回暖挺明顯的。”鄭州金水區(qū)一名房產(chǎn)中介人員向記者說道。“如果市民近期有買賣二手房的需求，現(xiàn)在應(yīng)該會(huì)是一個(gè)好時(shí)機(jī)。”該名中介表示，隨著政策的調(diào)整，3月以來，二手房購買者的數(shù)量已出現(xiàn)了較大幅度的增長。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的一周，鄭州二手房的帶看量達(dá)到了近3個(gè)月以來的最高峰值，從成交維度上來看，新政后第六天(3月6日)，成交量達(dá)到近3個(gè)月以來的峰值，連續(xù)2周增速高達(dá)18%，限購政策調(diào)整后的首月，鄭州二手房成交量超過2月的2倍，漲勢明顯，政策調(diào)整效果顯著。

“可能大家都覺得買新房風(fēng)險(xiǎn)更大，樓盤停工、延期交房，還是二手房更穩(wěn)妥些。我1月、2月份一套房子都沒賣出去，但近三個(gè)月累計(jì)賣6套了。”隴海西路上的一家中介門店的工作人員告訴記者。

“在貝殼APP上，我訂閱的好幾套盧浮公館的房子，之前幾個(gè)月都沒賣掉，這兩天居然全部停售下架了。”一位意向購房者告訴記者。

家住經(jīng)開區(qū)的陳芳(化名)表示，她曾關(guān)注過遠(yuǎn)大理想城的一套95㎡的戶型，從去年掛牌以來，經(jīng)歷三次降價(jià)，從140萬降至130萬。但5月底，業(yè)主看市場有所回暖，直接漲價(jià)6萬，“其他同戶型的房源也紛紛漲價(jià)，有套直接從125萬漲到了130萬。”時(shí)隔多天后再次講起這件事，陳芳依舊感到不可思議。

根據(jù)貝殼APP顯示，2月底，貝殼APP鄭州二手房掛牌量70000+套，6月底鄭州二手房掛牌量79000+套，短短四個(gè)月時(shí)間，掛牌量增加了9000余套，二手房供應(yīng)量增加明顯，證明賣家掛牌積極性提高，業(yè)主信心恢復(fù)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)后期隨著市場回暖及利好政策持續(xù)發(fā)酵，業(yè)主對(duì)二手房市場的預(yù)期將進(jìn)一步回升。

據(jù)鏈家門店的工作人員介紹，近段時(shí)間，新增客源量和帶看量均出現(xiàn)明顯回升，說明客戶購房積極性提高，市場供需兩旺，而成交量出現(xiàn)提升，說明客戶觀望情緒減弱。

鄭州本輪集中土拍表現(xiàn)較佳

房企信心有所回歸

土拍市場作為樓市“晴雨表”，能在一定程度上反映市場走向。

6月22日，鄭州正式拍賣第一批集中供應(yīng)的15宗地。土拍過程比較順利平緩，僅僅2個(gè)半小時(shí)，10宗城改地、5宗公開招拍掛土地全部順利出讓，其中13宗地底價(jià)成交、2宗溢價(jià)成交，收金106.74億元。

此次土拍中，鄭州地產(chǎn)成為拿地主力，以底價(jià)分別拿下管城區(qū)金岱李城改地塊、管城區(qū)大王莊城改用地、中原區(qū)須水城改用地、惠濟(jì)區(qū)古滎鎮(zhèn)城改用地及中原區(qū)一宗商品住宅用地，總地價(jià)為34.03億元。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，從拍賣結(jié)果看，房企參拍并不激烈。不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)比鄭州去年集中土拍，本輪溢價(jià)、流拍現(xiàn)象均較去年第三輪呈向好態(tài)勢，回穩(wěn)跡象凸顯。整體來看，鄭州本輪集中土拍表現(xiàn)較佳，熱度較以往而言有所上升，或受今年以來政策端頻頻釋放改善信號(hào)的積極帶動(dòng)。

購房者信心恢復(fù)需要時(shí)間

下半年的樓市值得期待

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，如今的鄭州樓市正處于調(diào)整期，各項(xiàng)利好政策正在持續(xù)發(fā)酵中，但購房者的信心還需要一個(gè)長期的恢復(fù)過程。相比之下，二手房的回暖速度會(huì)優(yōu)先于新房市場，“已經(jīng)建成的二手房不存在減配及爛尾的可能性，看得見摸得著，更容易打動(dòng)購房者。在市場稍有起色下，一方面房東置換、另一方面剛需買房、置換換房，市場需求旺盛，促使二手房市場比新房市場先一步回暖。”

至于下半年鄭州樓市的走向，劉社認(rèn)為，“待民眾信心恢復(fù)之后，回暖是一定的”，同時(shí)，市場也在倒逼開發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，所以說，“下半年的鄭州樓市還是值得期待的。”