一如大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，保利發(fā)展同樣沒能逃過“下降”的命運(yùn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2849.33億元，同比增長(zhǎng)17.2%;不過，2021年保利發(fā)展的凈利潤(rùn)為371.89億元，同比下降7.14%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。

在保利發(fā)展交出的2021年度成績(jī)單上，總負(fù)債規(guī)模突破萬億、利潤(rùn)指標(biāo)首降是無法回避的問題。4月21日，保利發(fā)展召開了2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，對(duì)于總負(fù)債規(guī)模突破萬億的問題，管理層只給出了“公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低”的回應(yīng)。

融創(chuàng)中國(guó)年報(bào)難產(chǎn)，保利發(fā)展底氣更足，并提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。面對(duì)外部市場(chǎng)下行壓力，內(nèi)部負(fù)債規(guī)模急劇“腫脹”，保利發(fā)展又是否能如愿?

增收不增利 華東片區(qū)最鬧心

2021年7月，保利發(fā)展前董事長(zhǎng)宋廣菊正式退休，劉平成為了繼任者，同樣也接過“重回前三”的重任。

早在2017年，宋廣菊曾公開宣布，未來兩至三年保利地產(chǎn)(變更前簡(jiǎn)稱)要重回行業(yè)前三，但比較遺憾的是，直至宋廣菊退休，上述目標(biāo)也沒有得到兌現(xiàn)。

劉平接棒后，保利發(fā)展也提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。“公司作為行業(yè)龍頭，不簡(jiǎn)單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平在會(huì)上稱，在行業(yè)波動(dòng)中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢(shì)，更能捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)。基于對(duì)行業(yè)和公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

除規(guī)模“爭(zhēng)搶”外，利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力也是擺在劉平面前的一大難題。2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2849.33億元，同比增長(zhǎng)17.2%;不過，2021年保利發(fā)展的凈利潤(rùn)只有371.89億元，同比下降7.14%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。

對(duì)于利潤(rùn)下降的變化，保利發(fā)展也給出了一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的共同解釋，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。

2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn);凈利率13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展方面也直言，“未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。”

從具體區(qū)域來看，華東片區(qū)“掉隊(duì)”嚴(yán)重。保利發(fā)展六大國(guó)內(nèi)片區(qū)中，華東片區(qū)的毛利率為21.23%，排名倒數(shù)第一。有意思的是，此次華東片區(qū)的毛利率雖然表現(xiàn)不佳，但卻較去年增長(zhǎng)了0.93個(gè)百分點(diǎn)，看來還是一個(gè)屢次坐后排的學(xué)生。

2021年，保利發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入為2849.33億元，同比上升17.2%;營(yíng)業(yè)成本卻高達(dá)2086.31億元，同比上升27.25%。“主要為結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)成本增加。”保利發(fā)展方面稱。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，受疫情反復(fù)及外部復(fù)雜環(huán)境影響，今年一季度的房企業(yè)績(jī)普遍表現(xiàn)不佳，保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，今年存在極大的挑戰(zhàn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)資源向頭部轉(zhuǎn)移，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也不會(huì)拉開太大差距，這同樣給“進(jìn)三爭(zhēng)一”帶來了難度性。

2022年1-3月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%;實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。

收縮拿地 看中“并購”?

為了“重回前三”的目標(biāo)，保利發(fā)展近年來也鉚足干勁，儲(chǔ)備了很多“面粉”，甚至一度逆勢(shì)擴(kuò)張。

回顧近幾年保利發(fā)展的拿地節(jié)奏，2016年、2017年拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達(dá)85.1%、127.8%;2018年、2019年節(jié)奏有所放緩，拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%。

2020年，保利發(fā)展逆勢(shì)擴(kuò)張，全年拿地金額2353億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)51%;新增建容面積3186萬平方米，同比增長(zhǎng)19%。

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地氛圍整體“躺平”，保利發(fā)展依舊繼續(xù)保持較高的投資力度，全年拓展項(xiàng)目 145個(gè)，比2020年同期只少了一個(gè)。新增容積率面積2722萬平方米，同比下滑15%;拓展金額1857億元，同比下滑21%。數(shù)據(jù)雖然在降，但卻是在高基數(shù)的影響下。

對(duì)于拿地規(guī)模的變化，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫回應(yīng)稱，市場(chǎng)規(guī)模見頂后市場(chǎng)需求是相對(duì)聚焦的，會(huì)回歸一二線核心城市，且主要會(huì)集中于這些城市的成熟區(qū)域，而由于“雙集中供地”政策，這些城市的供地在第一季度是相對(duì)有限的，所以基于這樣的判斷，隨著第二季度的中心城市陸續(xù)進(jìn)行供地，公司嚴(yán)格按照立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。

“公司也在密切關(guān)注一些收益更佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的落實(shí)可能需要的時(shí)間和周期會(huì)更長(zhǎng)。”王一夫表示。

“到處都是爆雷后的便宜資產(chǎn)，像保利這樣手握巨額授信的央企會(huì)越來越謹(jǐn)慎地拿地，從收并購獲得紅利。”北京某民營(yíng)房企投資副總裁直言，相比于二級(jí)市場(chǎng)直接拿地的利潤(rùn)，收并購央企的談判空間更大，據(jù)他透露，目前市場(chǎng)好的資源5折也是可能的。

總負(fù)債規(guī)模突破萬億

大量的“面粉”儲(chǔ)備，成為保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”的底氣，但不容忽視的是，這也對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流帶來了極大考驗(yàn)。

2021年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為105.51億元，比上年同期減少了30.38%，主要是項(xiàng)目投資支出增加所導(dǎo)致。

在此基礎(chǔ)上，保利發(fā)展籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為344.58億元，而上年同期為-18.78億元，比上年同期增加高達(dá)363.36億元。保利發(fā)展解釋稱，這主要是由于融資規(guī)模增加，合作方投入增加所致。

作為央企，保利發(fā)展在融資方面頗具優(yōu)勢(shì)。在行業(yè)融資環(huán)境收緊、房企信用利差擴(kuò)大的背景下，保利發(fā)展搶抓低成本資源，報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元。

2021年，保利發(fā)展應(yīng)付債券為416.2億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)66.04%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為605.7億元，長(zhǎng)期借款2319億元，負(fù)債總額更是超過了萬億元。

對(duì)此，王一夫以“公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低”作為回應(yīng)。王一夫稱，公司總負(fù)債中，有息負(fù)債為3382億元，其他經(jīng)營(yíng)性負(fù)債為7588億元(其中預(yù)收房款為4534億元)，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低。