在二手住房參考價格運(yùn)行一年后，昨天，深圳市住建局表態(tài)，會視調(diào)控要求和市場形勢適時對二手房參考價格做出相應(yīng)調(diào)整，釋放出了穩(wěn)定樓市的積極信號。

“房住不炒”下，因城施策的樓市調(diào)控思路越發(fā)清晰，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前已有超60個城市出臺了樓市松綁政策。分析人士表示，對于市場低迷、庫存壓力大的城市，政策松綁將成為趨勢，而對于樓市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的一線、新一線、熱點(diǎn)二線城市尚不會迎來大幅調(diào)整。

二線城市率先放松樓市“限售”

2022年率先放松“限售”以穩(wěn)定樓市的，是房價跌幅明顯的二線城市。

3月1日，鄭州市出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放松限購限貸的“第一槍”。

根據(jù)規(guī)定，子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房;對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

“2017年至今，鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，疊加疫情和洪水等因素，出臺政策穩(wěn)定樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的必須。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

新政出臺后，房地產(chǎn)市場活躍度已有提升。中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，政策發(fā)布后2周，鄭州新房和二手房成交量較前兩周分別上升4.3%和10.9%。

同為省會城市的哈爾濱，也于3月23日宣布2018年出臺的區(qū)域性房地產(chǎn)限售政策已完成其階段性調(diào)控使命，故予以廢止，不再執(zhí)行“在主城6區(qū)內(nèi)新購商品住宅需滿3年方可上市交易”的規(guī)定。

向市場釋放積極一致信號

除了鄭州、哈爾濱在限購、限貸方面全面松綁，東莞、北海、唐山等地也于近期陸續(xù)出臺了公積金首付比例降低、貸款額度增加、條件放寬等相關(guān)措施，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升創(chuàng)造窗口期。比如，在東莞，3月起住房公積金貸款流動性系數(shù)從0.8調(diào)整為1;在北海，職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國超60個城市出臺了各種穩(wěn)樓市的政策。

“政策松綁主要覆蓋放松限購、限貸，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售，購房補(bǔ)貼等六大層面。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，本輪進(jìn)行樓市松綁的城市多具有庫存壓力大的特征，而且逐漸從三四線延伸至部分市場情緒較為低落的二線城市，覆蓋面逐漸擴(kuò)大，因城施策的針對性更加凸顯。

可以看到，雖然城市發(fā)展特征不同致使政策松綁的層面不同，但向市場釋放的信號是一致且積極的。這也符合中央提出的因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

因城施策調(diào)控要注意連續(xù)性

今年《政府工作報告》明確，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

分析人士表示，這就代表著，各地既要保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，又要注意避免調(diào)整太過激烈，防范風(fēng)險。

“2017年以來，尤其是去年從嚴(yán)的資金調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)難以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究院研究員趙秀池表示，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際樓市情況靈活調(diào)整，有不同程度的糾偏。

這種靈活度在一線城市已有所體現(xiàn)。就在昨天，深圳市住建局就表示，會視調(diào)控要求和市場形勢適時對二手住房成交參考價格做出相應(yīng)調(diào)整。2021年2月8日，為遏制樓市過熱，深圳成為國內(nèi)第一個建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制的城市。

“深圳2021年建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，客觀上促進(jìn)了價格穩(wěn)定，也打擊了二手房價格炒作，具有積極的意義。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在參考價運(yùn)行一年后適度調(diào)整，其作用在于引導(dǎo)房價真實(shí)反映房子本身的價值。政策本身不是僵硬的，地方政府會基于新的情況積極做靈活的調(diào)整，這也符合“一城一策”的政策導(dǎo)向。

與此同時，3月份，包括北京、上海、深圳、廣州等在內(nèi)的熱門城市紛紛下調(diào)房貸利率。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年3月其監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點(diǎn)。

隨著陽春三月的到來，未來的樓市政策還會有哪些變化?關(guān)榮雪表示，預(yù)計市場低迷、庫存壓力大的城市將繼續(xù)松綁，而一線城市等樓市韌性較強(qiáng)的城市不會迎來大幅調(diào)整。需要注意的是，各地在結(jié)合自身市場情況進(jìn)行適當(dāng)松綁的同時，也要充分考慮到潛在風(fēng)險，如過度放松，炒房資金可能趁機(jī)潛入。與此同時，對市場的監(jiān)管與分析研判不能放松，如風(fēng)險流入可再度對政策采取收緊措施。