距離2021年結(jié)束不到半個(gè)月，廣州樓市的搶客大戰(zhàn)依然在持續(xù)。

從供應(yīng)方面看，不僅外圍區(qū)域的新盤新貨陸續(xù)發(fā)售，就連海珠、荔灣及天河等中心區(qū)的新盤也在積極爭(zhēng)奪市場(chǎng)，全市過(guò)萬(wàn)套的月度新增供應(yīng)，讓開(kāi)發(fā)商們促銷出貨的神經(jīng)絲毫不敢放松。特別是在這個(gè)月內(nèi)，市內(nèi)一些熱銷的大盤如金域曦府、亞運(yùn)城、黃埔中央城、保利天匯、珠江花城等盤還將推售新貨，吸客效應(yīng)較為明顯，大盤周邊的項(xiàng)目因此將要付出更大的營(yíng)銷努力。

調(diào)控力度不減的今年年底，樓盤的促銷花樣因此越來(lái)越多，特價(jià)單位、送管理費(fèi)、砸金蛋、首期可分期、內(nèi)部轉(zhuǎn)名等不一而足。對(duì)于買家而言，能以更實(shí)惠的價(jià)格買到好房子自然是好事，但面對(duì)眼花繚亂的促銷，甚至在素質(zhì)良莠不齊的中介經(jīng)紀(jì)瘋狂的推銷中，一些買家往往也會(huì)遭遇促銷套路，原有的購(gòu)房喜事因此變成了煩心事。在今年特殊的調(diào)控環(huán)境下，有三大套路需特別留意。

推遲網(wǎng)簽 N年內(nèi)可內(nèi)部轉(zhuǎn)名

開(kāi)發(fā)商急于賣樓回籠資金，而有部分消費(fèi)者在近期有購(gòu)房需求，看似“郎有情妾有意”的事情，卻苦于買房者被限購(gòu)，沒(méi)有買房的資格，無(wú)法成交。往常，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的做法是等有購(gòu)房資格的人上門，反正愿意買房的人多著呢，如今，隨著購(gòu)房需求的減少，開(kāi)發(fā)商不得不想方設(shè)法將這部分原本屬于雞肋的需求開(kāi)發(fā)出來(lái)，推遲網(wǎng)簽，讓購(gòu)房者有更多騰挪出名額的時(shí)間。

首付比例不同 寬限時(shí)間有異

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的目的是為了盡快回籠資金，因此不同的首付金額往往意味著不同的寬限時(shí)間：首付三成或以下的買家往往不能被寬限網(wǎng)簽時(shí)間;首付五成左右的買家可以獲得半年左右的網(wǎng)簽寬限期，七成甚至是全款的買家能獲得更長(zhǎng)的寬限期，可以一年內(nèi)網(wǎng)簽甚至最長(zhǎng)的可以五年才網(wǎng)簽，對(duì)于希望自住卻苦于暫時(shí)沒(méi)有名額的買家而言，似乎等于提前擁有了改善居住的可能。

與網(wǎng)簽期寬限配套的，往往是購(gòu)房者可以在正式網(wǎng)簽之前選擇內(nèi)部轉(zhuǎn)名，也就是說(shuō)，如果因?yàn)榉课萆?，買家想出售獲利或者是其他原因，買家還可以選擇將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一進(jìn)一出少了至少十萬(wàn)元的稅費(fèi)，對(duì)帶有投資性質(zhì)的買家，亦好像等于多了獲利的空間。

不能及時(shí)網(wǎng)簽 存在巨大風(fēng)險(xiǎn)

放松網(wǎng)簽時(shí)間，允許N年內(nèi)內(nèi)部轉(zhuǎn)名，表面看起來(lái)對(duì)買家極其友好，實(shí)際上卻存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一是因?yàn)闆](méi)有網(wǎng)簽，這樣的交易不能被認(rèn)定為合法，難受法律的保護(hù)。此前曾經(jīng)有這樣的案例，因?yàn)榉績(jī)r(jià)回升金額巨大，開(kāi)發(fā)商去有關(guān)部門處主動(dòng)報(bào)告并接受處罰——目的只是為了讓有關(guān)部門認(rèn)定這樣的非法交易無(wú)效，開(kāi)發(fā)商可以重新以高一大截的價(jià)格將房子賣出去，而買家只收回了已支付的房款。

這還不算是最壞的，有部分開(kāi)發(fā)商為解決資金短缺的問(wèn)題，甚至一房多賣，這些不合法的交易所得往往不會(huì)進(jìn)入政府的監(jiān)管賬戶。若是開(kāi)發(fā)商卷款而逃，雖然買房者選擇訴訟解決的時(shí)候都能夠獲勝，不過(guò)開(kāi)發(fā)商往往已進(jìn)行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)也同時(shí)被賣與了眾人，其中一人可能已經(jīng)合法地進(jìn)行網(wǎng)簽，其他未網(wǎng)簽的購(gòu)房者交了大量的房款，卻可能面臨錢房?jī)墒А?/p>

雙合同銷售 表面平買 背后購(gòu)房成本反增

文/羊城晚報(bào)記者 梁棟賢

為了讓樓市平穩(wěn)發(fā)展，廣州新拿到預(yù)售證的樓盤都必須接受指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于一些售價(jià)在附近街區(qū)偏高的樓盤而言，這可能意味著需要有3%甚至更大幅度的降價(jià)，為了降低成本、增加收益，有的樓盤就將裝修剝離出來(lái)銷售，雙合同銷售也重出江湖。

平價(jià)買房后要捆綁裝修

去年，黃小姐相中了某網(wǎng)紅樓盤，無(wú)奈某熱門戶型一房難求，銷售人員告訴她，等下一期吧，這一等就等了大約一年。近日，該樓盤某銷售人員主動(dòng)聯(lián)系上了她，最驚喜的是，房子單價(jià)從當(dāng)時(shí)的近6萬(wàn)元變成了如今的5.4萬(wàn)元起。不過(guò)當(dāng)?shù)綀?chǎng)了解后，她才發(fā)現(xiàn)，賣5.4萬(wàn)元的是最差的單位，她看中的單位單價(jià)都要5.5萬(wàn)元甚至以上。

不僅如此，買房時(shí)要簽訂兩份合同，一份是正常的商品房買賣合同，另外一份是裝修合同，裝修單價(jià)約5000元/平方米，如果將裝修合同放在一起算，此時(shí)的房?jī)r(jià)和去年差不多。

雖然現(xiàn)場(chǎng)展示的裝修標(biāo)準(zhǔn)還不錯(cuò)，不過(guò)黃小姐認(rèn)為還是不值5000元單價(jià)。只簽訂正常的合同，拒絕附加的裝修合同是否可以?這個(gè)要求被銷售人員當(dāng)場(chǎng)拒絕。

雙合同后購(gòu)房成本增加

表面看起來(lái)，在“雙合同”后，黃小姐的總房?jī)r(jià)并沒(méi)有增加，實(shí)際上，對(duì)她而言置業(yè)成本比以前可能還略高一些。因?yàn)檠b修貸款往往是按照消費(fèi)貸的模式放款，其年利率比普通的房貸利率要高一個(gè)百分點(diǎn)以上。其次，和房貸最長(zhǎng)可以申請(qǐng)30年還款不同，裝修貸款最長(zhǎng)的還款年限往往只有五年，因此頭五年消費(fèi)者的還款壓力非常大。

還有一個(gè)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)房合同一般是消費(fèi)者與房企簽訂，若日后發(fā)生什么裝修質(zhì)量問(wèn)題可以找開(kāi)發(fā)商解決，而裝修合同則很可能和施工方簽訂，一旦發(fā)生裝修質(zhì)量問(wèn)題，很難界定這是房屋的基礎(chǔ)質(zhì)量不好還是裝修質(zhì)量不好導(dǎo)致，要找人保修還得先確認(rèn)責(zé)任人，麻煩許多。

特價(jià)房頻現(xiàn) “降價(jià)”后面有文章

文/羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

年底樓盤促銷花樣雖多，但降價(jià)仍是最吸引眼球、最能刺激購(gòu)買力的方式，花樣名目包括一口價(jià)、特惠價(jià)、限量珍藏價(jià)、內(nèi)部員工價(jià)等。羊城晚報(bào)記者走訪一些熱門樓盤發(fā)現(xiàn)，年底的這波促銷價(jià)，有些是真實(shí)惠，有些則是名義上的降價(jià)。

直降4000元/平方米?沒(méi)那么簡(jiǎn)單

近日，想在年底置業(yè)的呂先生收到黃埔區(qū)某盤銷售人員電話，稱推出一批新品，價(jià)格比前期低了4000元/平方米。呂先生前往現(xiàn)場(chǎng)了解發(fā)現(xiàn)，新貨的價(jià)格確實(shí)是低了，但是交樓標(biāo)準(zhǔn)也低了。“以前的交樓標(biāo)準(zhǔn)是精裝，入門玄關(guān)柜、洗碗機(jī)、凈水器、陽(yáng)臺(tái)收納柜、房間衣柜等都會(huì)配齊，但現(xiàn)在的交樓標(biāo)準(zhǔn)就變成了簡(jiǎn)裝，各類柜子都沒(méi)配了，”呂先生說(shuō)，這些是明眼能看到的，但更多的恐怕是普通人看不出來(lái)的，“比如地磚、墻面涂料、門、櫥柜等，即使開(kāi)發(fā)商選用最低等級(jí)的建材來(lái)節(jié)省成本，我們也不得而知。”

即是說(shuō)，該樓盤新品的降價(jià)，并非真正意義的降價(jià)，它只是通過(guò)減配交樓標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

房子同樣適用“一分錢一分貨”

和很多消費(fèi)品不同，房子的定價(jià)和地段、配套、朝向、樓層等有一定關(guān)系，可謂一房一價(jià)，且“一分錢一分貨”。因此，特價(jià)的房子，有可能是該批單位為低樓層、或朝向較差的單位，有可能僅僅是幾套尾貨單位的噱頭，有可能是受噪音等外圍環(huán)境影響較大的單位，當(dāng)然，也有可能是各種標(biāo)準(zhǔn)都減配的單位。

為了促銷，不少樓盤會(huì)啟動(dòng)一二手聯(lián)動(dòng)銷售，有些中介經(jīng)紀(jì)為了增加帶客量，也可能夸大樓盤促銷力度及報(bào)低樓價(jià)。此時(shí)的意向買家，需保持冷靜，多看盤多比較。