繼蛋殼公寓之后，又一家長(zhǎng)租公寓陷入危機(jī)。

近期，頭頂“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓遭到了來(lái)自全國(guó)房東和租客的投訴，稱該平臺(tái)存在拖欠房東租金、水電費(fèi)，拒絕租客退房、撤銷租金貸，并且以疫情為借口要求房東減免租金，卻未對(duì)租客減免等問(wèn)題。

無(wú)獨(dú)有偶，春節(jié)期間，蛋殼方面以疫情為由單方面要求房東免租一個(gè)月并延期30天交付租金，與此同時(shí)卻并未減免租客的租金。而自如在疫情期間趁著部分即將到期的自如租戶沒(méi)法搬家，將續(xù)租租金坐地上漲10%—30%，引發(fā)租戶強(qiáng)烈不滿。

事實(shí)上，無(wú)論是蛋殼公寓，還是青客公寓，還是其他品牌的長(zhǎng)租公寓，財(cái)務(wù)狀況緊張已是由來(lái)已久的問(wèn)題，而疫情對(duì)行業(yè)帶來(lái)的重創(chuàng)，則加速了這個(gè)問(wèn)題的暴露。一方為年輕群體緩解購(gòu)房壓力，提供適合他們的住所，另一方也愿意為美好生活支付略高于市場(chǎng)的溢價(jià)，供需雙方一拍即合，理應(yīng)是件不錯(cuò)的事情，為何紛爭(zhēng)頻出?甚至一方利益受損?

這就要從長(zhǎng)租公寓自身的運(yùn)營(yíng)模式說(shuō)起。業(yè)內(nèi)普遍采取“高進(jìn)低出”模式，即以高價(jià)從房東那里租來(lái)房子，再以低價(jià)格出租給租客，中間的差價(jià)由長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)自己補(bǔ)貼，而補(bǔ)貼的錢則來(lái)自于瘋狂涌入這個(gè)市場(chǎng)的資本，在長(zhǎng)租公寓最野蠻生長(zhǎng)的2018年，融資金額高達(dá)1500億元，即使在降溫的2019年，也有360億元。也就是說(shuō)，除去資本的介入，“高進(jìn)低出”的模式本身是一種虧損的模式，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，短期內(nèi)會(huì)虧得越多，需要資本不斷的填充這個(gè)“窟窿”。

這跟之前的打車平臺(tái)、電商平臺(tái)差不多，但事實(shí)上，這種互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的運(yùn)作模式，直到今天，也沒(méi)幾個(gè)盈利的。這種模式的最大隱患是，如果資本不再跟進(jìn)，平臺(tái)失去了“輸血”就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，平臺(tái)只能倒閉收?qǐng)?。去年的?lè)伽公寓就是這樣的下場(chǎng)。

此外，長(zhǎng)租公寓的另一個(gè)重大隱患是，行業(yè)普遍引入高金融杠桿——租金貸。就是很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)會(huì)和第三方金融機(jī)構(gòu)合作，由金融機(jī)構(gòu)替租客一次支付一年甚至兩年的租金給平臺(tái)，租客償還金融機(jī)構(gòu)的利息，平臺(tái)把這筆租金支付給房東。但在實(shí)際操作中，平臺(tái)并沒(méi)有將這筆租金給房東，而是用來(lái)繼續(xù)跑馬圈地?cái)U(kuò)張市場(chǎng)，一旦平臺(tái)出現(xiàn)問(wèn)題卷款跑路了，不僅房東收不到租金，租客也要被驅(qū)逐出去，并且背負(fù)一筆金融機(jī)構(gòu)的貸款。

這種高度依賴資本的激進(jìn)投資策略，一旦遇上資本退潮，就會(huì)頻頻爆雷。僅在2019年，媒體公開報(bào)道的，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數(shù)量就高達(dá)52家。實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓或許不是一門好生意，根本原因在于國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的租金回報(bào)率很低，2018年8月，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在《潘談會(huì)》上也表示不建議投資長(zhǎng)租公寓：“長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”

租金回報(bào)率低，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)快上漲，要使租金回報(bào)率高的話，房?jī)r(jià)就必須降下來(lái)，否則就需要房租不斷向上走。但如果房?jī)r(jià)下降，那是否意味著更多的人可以買房不用租房了?如果房租不斷攀升，同樣意味著住房支出在收入占比越來(lái)越高，這也不是年輕群體能承受的。長(zhǎng)租公寓這盤賬究竟怎么算，真得好好想清楚。誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料“黑天鵝”的誕生，唯一能做的就是練好基本功。但對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，本身就靠資本“輸血”的，黑天鵝也能把它吞噬掉。蛋殼公寓和青客公寓，就在疫情中嘗到了苦的滋味。

其實(shí)，長(zhǎng)租公寓興起于我國(guó)大力鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景之下，租售并舉也是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，因此，從更高層面來(lái)看，長(zhǎng)租公寓理論上可以從市場(chǎng)層面幫助這一政策的實(shí)現(xiàn)，只是如何運(yùn)營(yíng)需要深思熟慮。

目前看到的是，依托強(qiáng)大地產(chǎn)商的長(zhǎng)租公寓在疫情沖擊面前，仍能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)榉科笥辛己玫男庞觅Y質(zhì)，可以獲得較低的融資成本。此外，從一季度新開業(yè)的項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目集中在北上廣深核心城市，同時(shí)，還會(huì)選擇穩(wěn)定性較強(qiáng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目入市，比如商業(yè)中心、酒店等，這樣可以降低由合約波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

可以預(yù)見(jiàn)的行業(yè)變化有幾點(diǎn)：一是租賃行業(yè)的進(jìn)入門檻將不斷提高，二是更加比拼運(yùn)營(yíng)能力，三是行業(yè)資源將重新配置，最后是，疫情將加速行業(yè)洗牌，倒閉潮將再次上演。