裝修材料和承諾不符、與市場價格差距太大、樣板間里展示的不作為依據(jù)……近年來，“精裝房”引起的糾紛層出不窮，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛案件愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護(hù)購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，12月16日，江蘇高院民六庭印發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，供全省法院參考。這是國內(nèi)首個專門針對精裝房的規(guī)范指導(dǎo)意見。

亮點1： 交付房屋裝修質(zhì)量應(yīng)與樣板房相同

記者看到，該《審理指南》首先明確了商品裝修房買賣合同的概念?！吨改稀穼懨?，“相對于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的‘精裝修房’、《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》所稱的‘全裝修房’”。

實際拿到的房屋與廣告或樣板房存在差距，這是令很多購房者最怕遇到的情況，而發(fā)生糾紛后，開發(fā)商卻往往強(qiáng)調(diào)“以合同為準(zhǔn)”。在《指南》“裝修質(zhì)量約定要求的認(rèn)定”中，規(guī)定了出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

簽訂合同時對裝修材料品牌、檔次的約定模糊，樣板間里多是一線品牌，拿到房子卻發(fā)現(xiàn)變成了所謂的“同檔品牌”，這也被認(rèn)為是精裝房的一大常見“貓膩”?！吨改稀芬?guī)定，商品房裝修房銷售時，出賣人設(shè)置樣板房的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進(jìn)行提示或者說明的除外。

亮點2：明確何時以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求

精裝房的裝修價格是購房人最關(guān)注的項目之一，精裝的質(zhì)量能否達(dá)到價格對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)容易產(chǎn)生糾紛。那么，裝修價格與裝修質(zhì)量應(yīng)以什么為準(zhǔn)呢?

《指南》明確，當(dāng)事人對裝修質(zhì)量要求相關(guān)的裝修設(shè)計、裝修施工、裝修材料以及材料價格、部品型號、生產(chǎn)廠家、用材數(shù)量等約定具體確定，買受人(一般指購房者)主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

當(dāng)事人沒有對裝修質(zhì)量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。買賣合同約定裝修價格的，以約定裝修價格為依據(jù);買賣合同沒有約定裝修價格的，以廣告宣傳裝修價格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價格的以備案裝修價格為依據(jù)。

當(dāng)事人約定的裝修質(zhì)量要求的相關(guān)內(nèi)容至訴訟時仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價格，或者交付房屋實際裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

亮點3：給出因質(zhì)量問題減少裝修價款的計算公式

如果裝修質(zhì)量不符合約定構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。那么經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同時呢?

《指南》“裝修質(zhì)量不符合約定的責(zé)任”中表示，在這種情況下，對于裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。

記者注意到，對于買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持的情形，除了“如遇到因裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”，《指南》還規(guī)定了“存在如裝修環(huán)保質(zhì)量不合格等依法不得交付使用”。

對裝修實際價值明顯低于約定裝修價格的違約責(zé)任，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明，買受人請求出賣人承擔(dān)減少房屋裝修部分價款的違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

《指南》規(guī)定減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數(shù)額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準(zhǔn)，對實際裝修價格和約定裝修價格進(jìn)行評估，實際裝修估價與約定裝修估價比例的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數(shù)額，計算公式為(1-實際裝修估價/約定裝修估價)×裝修價格。

■律師觀點

為“精裝房”裝修質(zhì)量常見糾紛給出“說法”

那么，這份《審理指南》的出臺有何意義，又有哪些亮點呢?揚子晚報記者采訪了江蘇億誠律師事務(wù)所的徐旭東律師。

徐旭東認(rèn)為，這份《審理指南》最重要的意義在于為“精裝房”裝修質(zhì)量的常見糾紛給出了“說法”。

他表示，《審理指南》厘清了糾紛背后的合同關(guān)系，對質(zhì)量約定優(yōu)于價格約定，規(guī)定問題嚴(yán)重可拒絕受領(lǐng)房屋。特別是明確了廣告宣傳、樣板房可作為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，出賣人負(fù)有質(zhì)量合格證明責(zé)任，減少裝修價款按“同比降低”規(guī)則核算，這些都是老百姓購買精裝房時最為關(guān)注的問題。而裝修環(huán)保不達(dá)標(biāo)可以解除合同，也可以要求賠償損失，成為了這份《指南》的一個亮點。

“老百姓打官司，缺乏專業(yè)知識，所以舉證責(zé)任成為質(zhì)量糾紛訴訟的勝敗重要因素。”徐旭東告訴記者，按指南規(guī)定買房人只要初步證明裝修存在質(zhì)量問題即可，賣房人則需要具體證明質(zhì)量是否合格或符合約定。

徐旭東認(rèn)為，這份《審理指南》在維護(hù)購房者權(quán)益的同時，也維護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。(萬承源)